Sanieren wird zur Schlüsselinvestition
Neubauten ziehen Aufmerksamkeit auf sich. Die grössere Aufgabe ist jedoch der Umgang mit dem Bestand. Dächer, Fassaden, Fenster und Heizungen erreichen zu unterschiedlichen Zeitpunkten das Ende ihrer Lebensdauer. Wer erst reagiert, wenn die Heizung ausfällt oder das Dach undicht wird, verliert Zeit, Wahlfreiheit und häufig auch Geld.
«Eine Sanierung sollte nicht als Folge einzelner Defekte verstanden werden, sondern als Investition in die Zukunftsfähigkeit eines Gebäudes», sagt Egger. Er berät und begleitet die Eigentümerschaft umfassend bei Modernisierungen, Heizungsersatz und Photovoltaikprojekten. Zuvor leitete er während fast elf Jahren die Energieagentur St.Gallen und kennt damit Rahmenbedingungen und Praxis wie wohl kein Zweiter.
«Ein Steuervorteil macht aus einer falschen Massnahme keine richtige.»
Ein grosser Hebel liegt im Bestand
Gemäss Bundesamt für Energie entfallen knapp 40 Prozent des schweizerischen Energieverbrauchs und rund ein Viertel der CO₂-Emissionen auf Gebäude. Rund 70 Prozent ihres Energiebedarfs werden für das Heizen benötigt. Eine Bundesstudie zeigt für ältere Wohngebäude bei verbesserter Wärmedämmung und dichteren Fenster eine Heizkosteneinsparung bis zu 60 Prozent pro Jahr. Bei anderen Bauteilen fallen sie unterschiedlich aus. Die Erneuerung des Bestands bleibt damit eine Generationenaufgabe.
Im Kanton St.Gallen reicht das Spektrum vom historischen Stadthaus über Mehrfamilienhäuser der Nachkriegszeit bis zu älteren Einfamilienhäusern und Gewerbebauten. Für Egger greift es allerdings zu kurz, Sanierungen allein mit Klimaschutz zu begründen. «Ein Gebäude muss auch in zehn oder zwanzig Jahren angenehm nutzbar, bezahlbar zu betreiben und am Markt gefragt sein.» Dazu zählen Energieeffizienz, Komfort, sommerlicher Wärmeschutz, zeitgemässe Grundrisse und eine verlässliche Gebäudetechnik.
Erst denken, dann dämmen
Der häufigste Fehler beginnt nach Eggers Erfahrung vor der Baustelle: Es fehlt die Gesamtbetrachtung. Werden erst die Fenster, später die Heizung und danach die Fassade ersetzt, kann jede Massnahme für sich richtig sein. Ohne abgestimmte Reihenfolge drohen dennoch Doppelspurigkeiten und technische Konflikte. Wird etwa eine Heizung nach dem bisherigen hohen Wärmebedarf dimensioniert und kurz darauf die Hülle verbessert, kann die Anlage anschliessend zu gross sein. Entscheidend sind Zustand, geplante Nutzung und finanzielle Möglichkeiten.
«Es gibt keine Sanierungsabfolge, die für jedes Haus stimmt. Aber es gibt für jedes Haus eine sinnvolle Abfolge», sagt Egger. Eine energetische Bestandsaufnahme und ein Modernisierungskonzept zeigen, welche Bauteile dringlich sind, wie sie sich beeinflussen und welche Etappen zusammengehören. Zugleich entsteht eine Grundlage für Budget, Finanzierung und Fördergesuche.
«Wer nur die Investitionssumme dem Energiepreis gegenüberstellt, rechnet zu kurz.»
Gesamtsanierung oder Etappenplan?
Eine umfassende Erneuerung bündelt Planung und Bauarbeiten und bringt das Gebäude rasch auf einen neuen Qualitätsstand. Sie verlangt jedoch viel Kapital und kann die Nutzer belasten. Eine Etappierung verteilt die Investitionen und berücksichtigt die Lebensdauer der Bauteile, erfordert aber einen konsequenten Plan. Dach, Fassade, Fenster, Wärmeverteilung, Heizung und Solaranlage dürfen nicht als unabhängige Projekte behandelt werden.
Egger warnt vor pauschalen Wirtschaftlichkeitsversprechen. Wird eine Fassade ohnehin erneuert, sind die Zusatzkosten der Dämmung anders zu beurteilen als die Gesamtkosten von Gerüst und Instandsetzung. «Wer nur die Investitionssumme dem heutigen Energiepreis gegenüberstellt, rechnet zu kurz. Entscheidend sind Lebensdauer, Unterhalt, Komfort, Förderbeiträge und die langfristige Marktgängigkeit.»
Auch für die Finanzierung gewinnt der Zustand an Bedeutung. Eine Liegenschaft mit planbaren Unterhaltskosten, zeitgemässer Technik und tiefem Energiebedarf ist für Käufer und Kreditgeber besser einzuschätzen als ein Objekt mit aufgestautem Erneuerungsbedarf. Ein Energielabel allein genügt nicht. Entscheidend ist, ob die Investitionen zum Gebäude, zur Lage sowie zur künftigen Nutzung passen. Übertriebener technischer Aufwand kann ebenso falsch sein wie jahrelanges Zuwarten.
Der Markt setzt deutliche Signale
Die neuesten Bundeszahlen zeigen die Dynamik: 2025 wurden über das Gebäudeprogramm 516,4 Millionen Franken ausbezahlt. Damit wurden unter anderem 20’097 Öl-, Gas- oder Elektroheizungen ersetzt, zu 82 Prozent durch Wärmepumpen. Zusammen mit dem Impulsprogramm verpflichteten Bund und Kantone 636,4 Millionen.
Auch der Kanton St.Gallen unterstützt unter anderem Beratungsberichte, Verbesserungen der Gebäudehülle, Modernisierungen mit Konzept und erneuerbare Wärme. Kommunale Angebote können hinzukommen. Fördergesuche müssen vor Beginn der Arbeiten eingereicht werden; danach kann «auf eigenes Risiko» vor dem Entscheid begonnen werden. «Wer zu früh startet, riskiert den Anspruch», warnt Egger.
Zusätzliche Dringlichkeit schafft der Steuerumbau: Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Mit dem Eigenmietwert entfällt bei selbst genutztem Wohneigentum auch der Abzug der Unterhaltskosten bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Bei der direkten Bundessteuer fallen zudem die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen weg; die Kantone können solche Abzüge während einer begrenzten Zeit weiterführen. «Ob und wie sie das tun werden, steht allerdings noch in den Sternen», sagt Philipp Egger.
Das spricht dafür, Vorhaben jetzt zu prüfen, nicht aber für überstürzte Aufträge. «Ein Steuervorteil macht aus einer falschen Massnahme keine richtige», hält Egger fest. Dennoch könne es sinnvoll sein, notwendige Arbeiten so zu planen, dass heutige Abzüge genutzt werden. Dafür brauche es frühzeitig Offerten, Bewilligungen und Förderzusagen.
Sanieren schützt mehr als Energie
Der Wert einer Sanierung zeigt sich auch in heissen Sommern. Eine gute Hülle hilft zusammen mit Verschattung, Nachtkühlung und Lüftung, Überhitzung zu vermeiden. Photovoltaik kann Strom liefern, wenn Wärmepumpe, Kühlung oder Elektromobilität zusätzlichen Bedarf erzeugen. Erst das Zusammenspiel ergibt ein funktionierendes Gebäude.
Hinzu kommt die graue Energie in Fundamenten, Tragwerken und Baustoffen. Bestehende Substanz weiterzuverwenden, spart häufig Ressourcen, Abfälle und Emissionen. Ein Dogma dürfe daraus aber nicht werden: «Verursachen Grundriss, Tragwerk, Schadstoffe oder Nutzbarkeit grundlegende Probleme, kann ein Ersatzneubau überzeugender sein», weiss der erfahrene Energieberater. Und: «Eine seriöse Planung vergleicht beide Wege.»
Philipp Egger, der als HEV-Energieberater Wohneigentümer von der Impulsberatung «erneuerbar heizen» bis zur individuellen Beratung rund um Gebäudemodernisierung, Photovoltaik und E-Mobilität begleitet, sieht die wichtigste Veränderung im Blick auf die Immobilie: weg von der kurzfristigen Reparatur, hin zur vorausschauenden Entwicklung. «Das nachhaltigste Gebäude ist nicht automatisch das technisch aufwendigste. Es ist jenes, dessen Substanz sorgfältig genutzt, dessen Energiebedarf vernünftig gesenkt und dessen Erneuerung auf Eigentümerschaft und Nutzer abgestimmt wird.» Wer rechtzeitig beginnt, gewinnt Handlungsspielraum. Dieser wird angesichts alternder Gebäude und steigender Anforderungen immer wertvoller.
Text: Stephan Ziegler
Bild: Rebekka Grossglauser, zVg
