«Immobilien bleiben attraktiv»

Albert Koller beobachtet den regionalen Immobi­lienmarkt 2025 mit grosser Aufmerksamkeit. «Unverändert hoch ist die Nachfrage im Wohnungsbereich, die Leerstandsquote bleibt tief», sagt er. Gleichzeitig seien Baulandpreise seitwärts bis leicht steigend, wobei Bauland insgesamt rar und teuer bleibe. Er weist darauf hin, dass Ortsplanungsrevisionen der Gemeinden das Bauen erschweren: «Insbesondere dann, wenn ein Sondernutzungsplan notwendig ist und nicht nach Regelbauweise gebaut werden kann.»

Tiefere Zinsen bedeuten höhere Marktpreise

Auch das Zinsumfeld prägt natürlich den Markt. «Die Zinssenkungen der SNB in den vergangenen Quartalen und die tieferen Refinanzierungskosten haben grundsätzlich einen positiven Einfluss auf die Nachfrage, vor allem im Eigenheimbereich und beim Erwerb von Stockwerkeigentum», erklärt Koller. Bei Renditeobjekten führe das zu höheren Marktpreisen, weil tiefere Zinsen auch tiefere Kapitalisierungssätze bedeuteten. «Umgekehrt sinkt aber auch der Referenzzinssatz, was Auswirkungen auf die Mieteinnahmen hat.»

CasaInvest setze deshalb auf Stabilität: «Wir betreiben ein auf Langfristigkeit ausgelegtes Hypo­thekenmanagement mit einem Mix aus Fest- und Geldmarkthypotheken und einer soliden Eigen­finanzierung von minimal 40 Prozent über das gesamte Portfolio.»

Nachhaltigkeit als Grundprinzip

Ein zentrales Thema ist für Albert Koller die Nachhaltigkeit. «Wir verstehen Nachhaltigkeit als ein ganzheitliches System, das auf der Grundlage von umweltbezogenen, gesellschaftlichen und ökonomischen Aspekten aufbaut.» Die systematische Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten beim Kauf, bei der Entwicklung, beim Bau, bei der Sanierung und der Bewirtschaftung von Gebäuden trage wesentlich zum Werterhalt bei. «Das Konzept zielt auf einen hohen Nutzwert für die Bewohner, den Werterhalt für den Eigentümer und den sorgsamen Umgang mit knappen Ressourcen», so Koller.

Dabei lege CasaInvest grossen Wert auf Qualität: «Wir legen Wert auf erstklassige und langlebige Qualität und berücksichtigen regionale Anbieter, die unsere Anforderungen erfüllen können.» Damit verbindet das Unternehmen ökologische Verantwortung mit einem klaren Bekenntnis zur regionalen Wirtschaft.

Mit Blick auf den Wohnraummangel sieht Koller Chancen: «Das Rheintal wird sich weiterhin dynamisch entwickeln – als attraktiver Industriestand-ort mit einem breit diversifizierten und qualitativ hochstehenden Arbeitsangebot.» Die Immobilienpreise seien im Vergleich zur restlichen Schweiz noch erschwinglich, Landreserven vorhanden und die Lebensqualität hoch. «Wir verfügen über ein grosses Entwicklungspotenzial primär im Wohnungsbau und werden dieses über die nächsten zehn Jahre realisieren.»

Für Koller sind dies keine leeren Worte, sondern eine klare strategische Ausrichtung: CasaInvest plane, über mehrere eigene Projekte zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, der sowohl qualitativ als auch in Bezug auf Nachhaltigkeit überzeugt.

Büro, Gewerbe und neue Arbeitsformen

Beim Thema Büro- und Gewerbeimmobilien ist er differenziert. «Das Rheintal ist und bleibt ein starker Industrie- und insbesondere Produktionsstandort. Homeoffice-Lösungen und Desk Sharing spielen aus meiner Sicht hier eine weniger wichtige Rolle.» Denn Mitarbeiter schätzten den sozialen Kontakt und den persönlichen Austausch. «Im Sinne der gegenseitigen Inspiration brauchen sie das auch.» Für den Dienstleistungssektor – etwa IT oder Finanzbranche – sei allerdings eine stärkere Verbreitung neuer Arbeitsformen absehbar. Hier gelte es, differenzierte Konzepte anzubieten, die einerseits Flexibilität ermöglichen und andererseits den Anspruch auf produktive Begegnungsräume nicht vernachlässigen.

Zunehmend im Fokus stehen auch gemischt genutzte Immobilienprojekte. «Das Rheintal bildet die Werte regional ideal ab: Wohnen, Arbeiten und Freizeit sind in vertretbaren Distanzen verfügbar.» Anspruchsvoll bleibe aber, dass sich die verschiedenen Konzepte vertragen, weil die Anforderungen teilweise unterschiedlich seien – zum Beispiel im Bereich der Emissionen. Für Investoren und Entwickler bedeutet dies, dass neue Projekte sehr sorgfältig geplant werden müssen, um ein langfristig tragfähiges Gleichgewicht zwischen Wohn- und Arbeitsqualität zu schaffen.

Digitalisierung bringt neue Chancen

Auch die Digitalisierung hält Einzug in die Immobilienbranche. Albert Koller sieht drei Schwer­punkte: «Erstens das Smart Building, also die intelligente Steuerung der Haustechnik, die aus Sicht der Nachhaltigkeit möglichst low tech ausgestaltet werden sollte – etwa mit natürlicher Beschattung durch kluge Umgebungsgestaltung und optimale Ausrichtung der Räume statt Klimatisierung.» Zweitens die digitale Vernetzung von Bauprojekten in der Planungs- und Realisierungsphase. «Und drittens Virtual Reality, die primär in der Vermarktung eingesetzt wird.» Digitalisierung sei kein Selbstzweck, betont er, sondern ein Instrument, um Projekte effizienter, nachhaltiger und für die Nutzer attraktiver zu machen.

Trotz traditionellem Ruf als «sichere Anlage» sieht Koller auch Risiken für Immobilien. «Übergeordnet sind die geopolitischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere Zollstreitigkeiten, zu nennen. Diese können mittel- bis langfristig Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt und damit die Kaufkraft der Konsumenten haben.» Ansonsten stützten jedoch alle Faktoren den Immobilienmarkt und erhöhten die Attraktivität: «Tiefe Zinsen, hohe Zuwanderung, beschränktes Angebot und berechenbare nachhaltige Erträge.»

Herausfordernd bleibe jedoch der Bewilligungsprozess. «Der administrative Aufwand mit vielen involvierten Amtsstellen und Fachspezialisten verzögert und verteuert das Bauen.» Für Koller ist dies ein Bereich, in dem Politik und Verwaltung dringend handeln müssten, um Investitionen nicht auszubremsen.