Einsprachen und Bewilligungsverfahren als höchste Hürden
Die Preise für Einfamilienhäuser steigen weiterhin, auch im Thurgau, da das Angebot nach wie vor knapp ist. Auch die Preise für Eigentumswohnungen steigen, da es «zu viele Einsprachen gibt und die Bürokratie das Bauen verzögert und so das Angebot verknappt», sagt Attila Wohlrab. Das Gewerbe hingegen sei rückläufig, «insbesondere grössere Flächen lassen sich schwer verkaufen oder vermieten». Generell wächst die Bevölkerung im Kanton Thurgau, das führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum, was wiederum die Immobilienpreise steigen lässt.
Keine Preissenkungen in Sicht
«Der Immobilienmarkt ist also sehr komplex», bilanziert Wohlrab. «Einerseits steigen die Preise, anderseits gibt es auch Überangebote.» Ein grosser Wunsch ist von vielen immer noch das Einfamilienhaus mit Garten, das treibt aufgrund der immer weniger erhältlichen Grundstücke die Preise in die Höhe. Bei Eigentumswohnungen sind primär die hohen Hürden bei Einsprachen und Bürokratie, die das Bauen verteuern. «Ein Trend zu einer Veränderung ist derzeit leider nicht sichtbar», bedauert der Geschäftsleiter der Immokanzlei AG aus Kreuzlingen. Beim Gewerbe sei es sehr verschieden, da spielen «die Rahmenbedingungen vom Standort und die Infrastruktur» fast immer eine entscheidende Rolle.
«Aufgrund der aktuellen leichten Korrekturen an der Zinsfront gehen wir davon aus, dass sich die Preise für Wohneigentum stabilisieren oder sogar wieder leicht erhöhen», sagt auch Patrick Thoma, Verwaltungsratspräsident der Thoma Immobilien Treuhand AG aus Amriswil. Und er ergänzt: «Auf der Mietseite sehen wir eine grosse Nachfrage, was zu höheren Mieten führen wird.»
Die aktuelle Zinspolitik, die wieder von niedrigeren Zinsen geprägt ist, hat in der Regel positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Niedrige Zinsen machen Finanzierungen günstiger und erleichtern es den Menschen, Kredite für den Kauf von Immobilien aufzunehmen. «Dadurch steigt allerdings die Nachfrage nach Immobilien, was wiederum zu höheren Preisen führen kann», ist Wohlrab überzeugt. Und Thoma doppelt nach: «Sollten noch weitere Zinssenkungen anstehen, wovon aktuell auszugehen ist, dürfte dies die Nachfrage nach Wohneigentum positiv beeinflussen.»
Die Zinssätze haben immer einen grossen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Das sieht man auch in Deutschland, wo das Bauen von Mietwohnungen drastisch eingebrochen ist – trotz anderslautender Wahlversprechen der linken Parteien. «Gegen die Zinspolitik ist man machtlos, aber andere Rahmenbedingen sind wie erwähnt mindestens ebenso entscheidend», betont Wohlrab.
Wie sehen die Immobilienprofis das Jahr 2024?
«Die immer längeren Bewilligungsverfahren aufgrund von Einsprachen oder Überlastungen bei den Ämtern verzögern Projekte teils deutlich. Die gute verkehrstechnische Erschliessung des Thurgaus und das verhältnismässig tiefe Preisniveau, im Vergleich zur Region Zürich, stimuliert den Markt positiv», sieht Patrick Thoma Licht und Schatten.
Eine grosse Herausforderung für den Immobilienmarkt 2024 könnte das Bestreben «von gewissen Kreisen sein, das Mietrecht zu verschärfen», ergänzt Attila Wohlrab. Die Auswirkungen würden sich fatal für die Mieter auswirken: Das sehe man derzeit im Kanton Basel-Stadt, wo sich Investoren komplett aus dem Markt zurückziehen oder zurückziehen wollen. Somit fehlen die Investoren – und damit neue Mietwohnungen. «Auch die Bautätigkeit bei Renovationen und Sanierungen geht zurück, da deren Kosten de facto nicht mehr an die Mieter weitergegeben werden können», gibt Wohlrab zu bedenken. Diese Verschärfung wurde unter anderem vom neuen Bundesrat Beat Jans initiiert. «Wussten Sie, dass 50 Prozent der Investoren reine Privatpersonen sind? Es sind also nicht alle Spekulanten, wie oft von einigen dargestellt», so Wohlrab.
«Wir gehen davon aus, dass aufgrund des Zinsumfeldes im Thurgau leicht mehr gebaut wird. Wie erwähnt, könnten aber die langen Bewilligungsverfahren die Entwicklung ausbremsen», sagt Thoma. Und Wohlrab ergänzt, dass «möglichst wenig zweckfremde Vorschriften, kurze und unbürokratische Baubewilligungen und Einsprachen, die schneller abgehandelt werden» die Entwicklung der Bautätigkeit im Thurgau 2024 positiv beeinflussen könnten, ebenso wie klare Aussagen von Behörden und Ämtern. «Zur Bautätigkeit gehören auch Sanierungen und Renovationen, da gilt natürlich genau das Gleiche.»
Auch interessant
Rare Güter werden teurer
Grund und Boden sind ein rares Gut, waren es schon immer. «Daher werden die Preise auch weiterhin steigen, mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten», gibt Wohlrab einen weiteren Ausblick auf das laufende Jahr. «Nach wie vor sind Immobilien eine gefragte Anlageklasse bzw. Wohneigentum ein Wunschtraum vieler Menschen», bestätigt Thoma. Das Gut «Bauland» sei stark limitiert und die Nachfrage nach wie vor gross, was zu weiteren Preissteigerungen führen dürfte.
Um dem entgegenzuwirken, brauche es eine «echte und ehrliche Verdichtung». Da seien die Kantone und Gemeinden gefordert – das sei auch ein Auftrag des von der Schweizer Bevölkerung angenommenen Raumplanungsgesetzes, so Wohlrab.
Er weist auf einen weiteren Faktor hin: «Auf der grünen Wiese zu bauen, wird wohl immer schwerer. Das gibt es auch in keinen Grossstädten der Welt mehr, es wird vor allem in die Höhe gebaut.» Hier brauche es kreative Architekten und Planer, die aus bestehenden Gebäuden Neues erschaffen. «Da müssen auch die Baubehörden der Gemeinden und Kantone flexibler werden – und natürlich auch die Denkmalpflege und der Heimatschutz», sind sich Thoma und Wohlrab einig.
Ersterer gibt noch zu bedenken: «Grössere noch verfügbare Landreserven sind oft einer Gestaltungsplanpflicht unterstellt, was die Projektentwicklung deutlich komplexer gestaltet und viel mehr Zeit beansprucht als eine Entwicklung in der Regelbauweise.» Thoma geht darum davon aus, dass «wir bei zukünftigen grösseren Entwicklungen mehr Zeit einrechnen müssen».
«Die innere Verdichtung lässt sich aufgrund nicht hinreichender Erschliessung oft nicht 1:1 umsetzten.»
Also könnte Verdichtung eine Lösung sein?
«Ja, aber …», finden die Profis: «Wenn die Verdichtung in unseren eher ländlichen Kantonen nicht konsequent umgesetzt wird, steht die ganze Branche vor grösseren Problemen. Und mit der hohen Zuwanderung wird dies für den Mieter und Eigentümer schnell spürbar beim Suchen vom neuen Zuhause», ist Attila Wohlrab überzeugt. «Die innere Verdichtung lässt sich aufgrund nicht hinreichender Erschliessung aber oft nicht 1:1 umsetzten, da es für den Ausbau von Strassen oft Landflächen Dritter benötigt oder Landenteignungsverfahren zur Folge würden», betont Patrick Thoma.
Und: Die Naturgefahrenauflagen zum Objektschutz könnten Probleme mit Nachbarn mit sich bringen, die sich durch die projektierten Pflichtmassnahmen der Gebäudeversicherung benachteiligt fühlen. «Für uns ist auch unklar, wie sich die Verschärfungen im Energiegesetz (mit der Pflicht zur Eigenstromerzeugung bei Neubauten von 10 W/m² Energiebezugsfläche auf neu 30 W/m²) architektonisch und technisch umsetzen lässt», so der Thoma-Verwaltungsratspräsident.
«Wir erleben oft, dass Einsprachen weitergezogen werden, nur um das Projekt zu verzögern.»
Einsprachen sollten kosten
Und wie bewerten die Immobilienfachleute die Einspruchsmöglichkeiten bei Bauprojekten? «Sie behindern, das hat stark zugenommen», bringt es Wohlrab auf den Punkt. Eine Gemeinde müsste mehr denn je den Mut haben, mehr Einsprachen abzuwenden. «Oft ist es einfach nur ein Probieren, ob man noch etwas herausholen kann, bevor man Juristen und Gerichte beschäftigt.»
Erstinstanzlich sollten Einsprachen zwar grundsätzlich für alle Direktbetroffenen möglich sein, findet Patrick Thoma. Aber: «Wir erleben oft, dass dann Einsprachen weitergezogen werden, nur um das Projekt zu verzögern. Diese Verzögerungstaktik sollte für den Einsprecher höhere finanzielle Folgen nach sich ziehen.» Wohlrab und er sehen den viel diskutierten Kostenvorschuss oder einen Anspruch auf vollen Schadenersatz positiv. «Das wäre schnell spürbar und schützt richtige Einsprecher trotzdem», unterstreicht Ersterer. Es benötige auch klarere Regelungen für Einsprachen von Organisationen, die «vorwiegend ideologische Argumente bringen, die oft fernab von jeder Realität sind», finden beide.
Gefordert sei jetzt die Politik: «Sie sollte die nötigen Ressourcen für eine rasche Bearbeitung von Baugesuchen bereitstellen und wieder mehr Entscheidungskompetenzen den Gemeinden und Städten übertragen – wie dies früher der Fall war»,
fordert Patrick Thoma. Und Attila Wohlrab ergänzt: «Sie sollte auch ehrliche Verdichtung möglich machen, nicht nur darüber reden, Zonenpläne in kürzeren Frequenzen überarbeiten sowie die Einspruchsmöglichkeiten wirtschaftsfreundlicher und frei von Ideologien überarbeiten.» Und last, but not least finden die zwei Immobilienfachleute, dass Ämter, die «auch untereinander reden und den Bauherrn unterstützen», dem Immobilienmarkt Thurgau positiv beeinflussen könnten.
Text: Stephan Ziegler
Bild: istock, zVg
