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Investieren – aber nicht um jeden Preis

Investieren – aber nicht um jeden Preis
Die Pensionskasse Thurgau realisiert für rund 41 Millionen Franken einen Neubau in Weinfelden.
Lesezeit: 4 Minuten

Im Stadtzentrum von Weinfelden entstehen derzeit 61 Mietwohnungen plus Gewerbelokale und eine Tiefgarage. Bauherrin ist die Pensionskasse Thurgau mit einem Immobilienportfolio von knapp einer Milliarde Franken, davon rund 600 Millionen in direkt gehaltenen Immobilien. PKTG-Direktor Rolf Hubli erklärt, was nachhaltige Renditeobjekte ausmacht, wieso die Pensionskasse Hypotheken vergibt und welche Regionen besonders attraktiv für Investoren sind.

Rolf Hubli, die PKTG hat knapp 20 Prozent ihres Vermögens in Immobilien investiert (19,4), fast ebensoviel entfällt auf ausländische Aktien (19,1), gefolgt von Schweizer Aktien (15,5). Welcher Bereich performt zurzeit am besten?
Aktuell – Stand 28. März 2022 – sind es nicht Aktien, weder jene in der Schweiz noch jene im Ausland, die eine positive Performance erzielen. Aktuell sind es Liegenschaften, die eine Rendite abwerfen. Dies ist halt ein Wechselspiel der Märkte, mal ist das eine besser, mal das andere.

Und deshalb investieren Sie in Immobilien?
Ja, wir legen nicht alle Eier in denselben Korb, sondern diversifizieren und teilen die Risiken auf.

Mit der Überbauung Sonnenwinkel in Weinfelden realisieren Sie einen Neubau. Wie passt diese Überbauung ins Portfolio der PKTG?
Wir investieren hier rund 41 Millionen Franken. Die Überbauung erweitert unser Portfolio sowohl regional – es ist der erste Neubau in Weinfelden für die PKTG – als auch, was die Grösse der investierten Gelder betrifft. Und sie wird einen guten, langfristigen Beitrag an unsere Rendite leisten.

Neben einer ansprechenden Rendite muss aber auch die Lage stimmen?
Die ist zentral! Der Ort der Immobilie soll mit dem öffentlichen Verkehr gut erschlossen sein, aber auch der Individualverkehr darf nicht vergessen werden. Dazu kommt das Angebot an Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, die in Gehdistanz vorhanden sein sollten. Seit einigen Jahren kommen neben diesen ökonomischen Kriterien auch Nachhaltigkeitsaspekte zum Tragen. Dabei geht es um die Energie- und Wärmegewinnung für die Immobilie. Diese soll so weit als möglich nachhaltig sein. Am Schluss ist es ein ganzer Katalog an Fragen, die wir innerhalb der Prüfungsprozesse beurteilen und dann zu einem Ja oder Nein kommen.

Entwickelt die PKTG Ihre Projekte selbst, übernimmt sie nur bewilligte Projekte oder gar nur fertige Überbauungen?
Es ist alles möglich. Wir haben aber festgestellt, dass wir am besten fahren, wenn wir ganz am Anfang dabei sein können. So können wir sehr viel mitgestalten sowie unsere Ideen und Erfahrungen einbringen. Wir kaufen aber auch fertige Häuser, deren Wohnungen bereits vermietet sind. Dort wird das Augenmerk natürlich auch auf die Bausubstanz gelegt, da wir nicht die gleichen Kontrollmöglichkeiten haben, wie wenn wir als Bauherr selbst realisieren.
Mitte 2021 standen im Thurgau 2,1 Prozent der Wohnungen leer, so wenige wie seit Juni 2017 nicht mehr. Der Leerwohnungsbestand ist aber nach wie vor hoch. Trotzdem werden weiter Wohnungen gebaut. Kann das noch lange gut gehen?
Es stellt sich die Frage, was für Wohnungen leerstehen. Sind es Altbauten oder Luxuswohnungen? Ich bin überzeugt, dass eine Immobilie an einer guten Lage, die einen guten Ausbaustandard ausweist und vernünftige Mietzinse hat, immer gefragt sein wird. Hier haben wir sicherlich den Vorteil, dass wir langfristige Investoren sind.

Rolf Hubli: Gesamtbild ist entscheidend.
Rolf Hubli: Gesamtbild ist entscheidend.

Welche Regionen im Kanton Thurgau sind für die PKTG besonders interessant?
Es ist wie erwähnt nicht alleine die Region, sondern es ist das Gesamtbild, das für uns entscheidend ist. Aber sicherlich sind es eher die Thurgauer Zentren, die hier zum Zuge kommen. Sie finden allerdings in unserem Portfolio ebenso Immobilien in Pfyn und Freidorf wie in Frauenfeld oder Kreuzlingen.

Die PKTG vergibt auch Hypotheken. Welche Überlegungen stehen dahinter?
Was der ursprüngliche Hintergrund für die erste Hypothek an eine versicherte Person war, liegt vor meiner Zeit, also vor 1981. Heute ist es sicherlich so, dass Hypotheken ein weiteres Puzzleteil in der Diversifikation der Geldanlage ist. Wir vergeben die Hypotheken ausschliesslich an unsere Destinatäre, also an aktivversicherte oder rentenbeziehende Personen. Ursprünglich wurde nur die Finanzierung für selbstgenutztes Erst-Wohneigentum gewährt. Seit einigen Jahren ist auch die Finanzierung von Ferienwohneigentum oder für ein teilweise selbstgenutztes Mehrfamilienhaus möglich. Bei Letzteren beiden gelten jedoch schärfere Bestimmungen.

Und wer verkauft diese Hypotheken? Die PKTG direkt oder geht das über Vermittler oder Online-Plattformen?
Wir machen das bei uns im Hause. Der Aufwand hält sich in engen Grenzen, und so haben wir den gesamten Ertrag bei uns, ohne dass wir eine Fee an Dritte bezahlen müssen. Eine Plattform macht meines Erachtens nur dann Sinn, wenn die Vergabe ohne Einschränkung an alle erfolgt.

Finanzexperten schätzen, dass die Hypothekarzinse steigen werden. Hat dies eine Auswirkung auf Ihre Strategie?
Nein, da wir schon sehr lange Hypotheken gewähren, ist der Kreis eher überschaubar. Vielfach ist es so, dass die Hypothek bei der Pensionskasse Thurgau abgeschlossen wird und dann auch hier bleibt. Allenfalls ist sie dann abzulösen, wenn die Person die PKTG verlässt.

Die Preisspirale der Immobilien dreht konstant weiter nach oben – immer wieder warnen Experten deshalb vor einer Immobilienblase. Werden Investitionen in Immobilien dadurch zunehmend riskanter?
Wir können unseren Investitionsbedarf leider nicht vollständig decken. Wir investieren nicht um jeden Preis. Bei Bieterverfahren werden die Preise so hochgetrieben, dass wir unsere Renditevorgaben nicht einhalten können. Dann heisst es halt: Verzichten und weiter die Perle suchen, die aus unserem Netzwerk angeboten wird.

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