85 Prozent der Liegenschaftsverkäufe gehen (noch) über Makler
Ein Einzelfall? Eine Bekannte liess ihre Immobilie, die sie verkaufen wollte, von drei Maklern schätzen. Die Schätzungen schwankten zwischen 760’000 und 940’000 Franken – sie verkaufte ihr Haus dann selbst, zu einem höheren Preis.
Schätzungsweise zehn Prozent Abweichung
Wie sieht Silvan Mohler, Präsident des Schweizer Immobilienschätzer-Verbandes SIV aus St.Gallen, den Fall? «Viele Makler arbeiten mit hedonischen Modellen, die sich auf effektive Transaktionen im Immobilienmarkt stützen. Die Schätzresultate können von Modellanbieter zu Modellanbieter variieren. Die Bandbreite der drei Schätzungen liegt in etwa im Rahmen dessen, was erwartbar ist, nämlich plus/minus zehn Prozent.»
Den Eindruck, dass tiefere Schätzungen primär dazu dienen, das Objekt so schnell wie möglich zu verkaufen und die Provision zu kassieren, teilt Mohler nicht. In der Praxis müssten Makler eine gute Balance finden zwischen Angebotspreis und Verkäuflichkeit. Das erfordere «viel Erfahrung und ausgezeichnete Marktkenntnisse».
Umfassendes Know-how
Christian Häle, Vorstandsmitglied der Schweizerischen Maklerkammer SMK und Immobilienmakler bei der Sonnenbau AG in Diepoldsau, beschreibt, wie er an eine Schätzung herangeht: «Ich besichtige für eine Schätzung die Liegenschaft, prüfe alle Unterlagen und berücksichtige die regionalen und lokalen Marktverhältnisse.»
Beobachtet Häle eine Verschiebung zu privaten Anbietern? Er verneint: «Im Kanton St.Gallen werden rund 85 Prozent aller auf den Onlineportalen ausgeschriebenen Angebote über einen Makler offeriert. Das zeugt doch von einem grossen Vertrauen in die Branche.» Denn ein erfolgreicher Verkauf sei weit mehr als das digitale Präsentieren eines Objekts. «Immobiliengeschäfte sind komplex, anspruchsvoll und individuell. Dabei sind digitale Hilfsmittel praktisch, können das persönliche Engagement und das umfassende Know-how eines zertifizierten Maklers aber nicht ersetzen».
Die Anzahl an ausgeschriebenen Kaufobjekten hat zuletzt wieder zugenommen. Das liege aber nicht daran, dass es mit den Online-Immobilien-Märkten einfacher geworden sei, eine Immobilie anzubieten, sondern an den «veränderten Gegebenheiten am Markt». Zum einen habe sich das Zinsumfeld verändert, zum anderen lasse das revidierte Energiegesetz viele Eigenheimbesitzer zum Verkauf drängen, bevor kostspielige Investitionen anfallen.
Zertifikat als Qualitätsmerkmal
Rund 120 Mitglieder zählt die Schweizerische Maklerkammer, das grösste unabhängige Netzwerk von professionellen Immobilienmaklern in der Schweiz. Das Zertifikat, so Christian Häle, stehe für «höchste Qualitätsstandards und damit einhergehende Kompetenzen». Aufgenommen werde, wer ein aufwendiges Qualitäts-Assessment-Verfahren bestanden habe. Geprüft würden dabei Kriterien wie eine fundierte Aus- und Weiterbildung, Berufserfahrung auf dem Immobilienmarkt, gute Marktkenntnisse und die unternehmerischen Kennzahlen. Diese Kriterien würden periodisch überprüft. «Das Label garantiert Fachwissen und Kompetenz. Die Kunden erhalten die Sicherheit, dass die Makler-Dienstleistungen ganz auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten werden.»
Digitale Tools seien wichtig, aber sie könnten die Leistung zertifizierter Makler nicht ersetzen. Nicht jeder Makler im Markt erfülle diese hohen Ansprüche. «Es kommt vor, dass Aufnahmegesuche abgelehnt werden oder Mitgliedern die Zertifizierung entzogen wird.»
Immobilienschätzer-Lehrgang
Der Immobilienschätzer-Verband bietet in Zusammenarbeit mit Fachhochschulen und dem Schweizerischen Institut für Immobilienbewertung einen halbjährigen Lehrgang CAS Immobilienbewertung an, der sich an Fachleute aus der Bau- und Immobilienbranche und Menschen aus der Wirtschaft mit Bezug zu Immobilien richtet und mit einem Diplom abgeschlossen wird. Silvan Mohler betont, dass das Schätzer-Handwerk neben dem fundierten theoretischen Fachwissen «viel praktische Erfahrung» benötige. Es empfehle sich deshalb, die ersten beruflichen Schritte im Austausch mit erfahrenen Kollegen zu machen. Auch Makler kämen in komplizierten Fällen gerne auf Schätzer zu.
Der SIV hat ethische Standards definiert: Neben Integrität, Ehrlichkeit, Objektivität und dem Offenlegen von Interessenkonflikten zählt auch das «Erkennen der Grenzen» dazu. Was ist damit gemeint? Silvan Mohler: «Das sind etwa geografische Grenzen, denn es gibt nicht nur einen Immobilienmarkt, sondern eine Vielzahl von lokalen und regionalen Märkten. Kurz: Man soll in jenen Märkten bewerten, wo man sich ‹zu Hause› fühlt. Und wer sich etwa auf das Schätzen von Einfamilienhäusern spezialisiert, sollte bei einem grossen Hotel mangels ausreichend Fachkenntnis eher verzichten.»
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Diener zweier Herren
Im Internet finden sich Online-Tools, die gratis Immobilienschätzungen anbieten. Diese dienen, so Mohler, primär dazu, Adressen zu generieren und mit potenziellen Kunden ins Geschäft zu kommen. «Die Schätzungen sind nicht per se un-seriös, aber sie basieren auf nur wenigen Parametern und können nicht mehr als eine Bandbreite angeben. Für einen ersten Überblick mag das genügen.»
Im Internet finden sich auch Makler, die zu deutlich niedrigeren Preisen offerieren. Diese «Fixpreismakler und Preisbrecher» seien «präsent und Teil des Wettbewerbs», sagt Häle. Oft würden dabei Vorauszahlungen verlangt, oder die Provision werde vom Käufer eingezogen. «Solcher Makler werden zum Diener zweier Herren, die nicht mehr allein im Interesse des Auftraggebers handeln können.»
Text: Urs Fitze
Bild: istock, zVg
