«Bauland und Baukultur bilden einen Engpass»

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibe hoch, zeige sich aber differenzierter als in urbaneren Zentren. «Sie konzentriert sich klar auf bestimmte Lagen und Objekte», sagt Stefan Lemberger, Co-Owner und CEO der Hugo Steiner AG. Gefragt seien Einfamilienhäuser und moderne Eigentumswohnungen in gut angebundenen Gemeinden – getragen von Bevölkerungswachstum, Zuzug aus teureren Regionen und veränderten Wohnbedürfnissen. Das bestätigt Dölf Früh, VR-Präsident der Tecti AG: «Die Ostschweiz ist gross und heterogen.» Es gebe zwar klare Hotspots, «aber die Nachfrage ist auch ausserhalb der Ballungsräume da, sofern Erreichbarkeit, Infrastruktur und Mikrolage stimmen.» Wohneigentum bleibe für viele Haushalte ein wichtiges Ziel, trotz höherer Preise.

Knappheit ist auch bei Mietobjekten spürbar: Livia Brunnschweiler, Projektentwicklerin Immobilien der Sonnenbau-Gruppe, spricht von einer anhaltend hohen Nachfrage. «Leerstände sind bei uns die Ausnahme», sagt sie. «In gefragten Überbauungen führen wir Wartelisten.»

Im Thurgau sieht Attila Wohlrab, Geschäftsführer und Inhaber der Immokanzlei, sogar einen massiven Nachfrageschub. «Der Thurgau habe sich vom Geheimtipp zum Magneten entwickelt. Heute kommen die Leute bewusst: mehr Raum, mehr Lebensqualität, faire Preise.» Gleichzeitig werde das Angebot knapper. Im Mietmarkt «brenne» die Luft fast schon: «Bei 2½- bis 3½-Zimmer-Wohnungen ist der Markt praktisch leer.» Die Preise reagierten entsprechend.

Ostschweizer Geschäftsräume sind etwas verhaltener gesucht. Patrick Thoma, VR-Präsident der Thoma Immobilien Treuhand AG, stellt einen «Seitwärtstrend» fest. Gemäss RTAG-Mitinhaber Roger Stieger bleibt die Nachfrage aber intakt.

Lage – aber nicht nur

«Bevorzugt werden gut erschlossene Standorte mit Nähe zu öffentlichem Verkehr, Autobahnachsen und regionalen Zentren», sagt Lemberger. Besonders begehrenswert seien gute Mikrostandorte mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Naherholung.

Neben der Lage rückt die Objektqualität stärker in den Fokus. Aussenflächen spielen dabei eine zentrale Rolle. «Ein Balkon ist für mich das erweiterte Wohnzimmer», sagt Patrick Manser, Inhaber, VR-Präsident und CEO der Methabau Gruppe AG. Grosszügige Aussenräume sind heute kein Zusatz mehr. Energieeffiziente Bauweise, flexible Grundrisse und Homeoffice-taugliche Konzepte hätten «klar an Bedeutung gewonnen». Auch Früh beobachtet eine hohe Nachfrage nach Erdgeschosswohnungen mit privatem Aussenraum. «Für viele sind sie ein valider Ersatz für ein Haus», sagt er. Gerade ältere Käufer suchten bewusst Komfort statt Fläche.

Die Bedeutung energieeffizienter Immobilien nimmt weiter zu. «So sind Neubauten und energetisch hochwertige Gebäude sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment klar im Vorteil», weiss Brunnschweiler. Tiefe Nebenkosten seien ein entscheidendes Argument. Neubauten sind nicht nur wegen Architektur und Komfort gesucht, sondern auch wegen der Effizienz. Dölf Früh ergänzt, dass Energiefragen auch die Planung veränderten. Elektromobilität werde zur Selbstverständlichkeit. «Ladeinfrastruktur muss früh mitgedacht werden.»

«Bei Mietobjekten steigt die Nachfrage nach grösseren Wohnungen», so Thoma. Aufgrund der vorherrschenden Tragbarkeitsregelungen könnten sich viele Familien trotz guten Einkommens kein Eigentum leisten. «Sie sind aber zu höheren Mieten bereit.» Zudem spielten auch «wirtschaftliche Unsicherheiten» eine Rolle. «Ein Teil der Käufer weicht auch deshalb wieder in den Mietmarkt aus.» Auch das erhöhe dort die Zahlungsbereitschaft für gute Lagen und Qualität.

Im Gewerbebereich zeigt sich eine Verschiebung der Nutzung. «Flexible und kombinierte Flächen gewinnen an Bedeutung», sagt Stefan Lemberger. Wohlrab ergänzt, dass moderne Büroflächen wieder stärker gefragt seien. «Homeoffice wird in vielen Bereichen zurückgefahren.» Klassische Retailflächen blieben dagegen «ein Sorgenkind».

Zuwanderung und Zinsen vs. Baukosten und Eigenmittel

«Die tiefen Zinsen unterstützen die Nachfrage trotz Preissteigerungen», sagt Manser. Gleichzeitig wirkten steigende Bau- und Landkosten dämpfend auf neue Projekte. Lemberger verweist nebst den hohen Materialpreisen auf die zunehmenden Anforderungen der Banken. «Diese Entwicklung bei

den Preisen wird durch strengere Finanzierungsvorgaben verstärkt. Viele Projekte werden heute viel sorgfältiger geprüft», weiss er. Auch Roger Stieger verweist auf die höheren Eigenmittelanforderungen: «Die Tragbarkeit wird so zum Engpass.»

Neubau drohe für breite Bevölkerungsschichten unerschwinglich zu werden, sagt Früh. «Wir wollen bezahlbaren Wohnraum schaffen, aber die Rahmenbedingungen wirken in die entgegengesetzte Richtung.» Er verweist dabei auch auf die steigenden Anforderungen an Projekte: «Regulatorik, Nachhaltigkeit, Technik – alles wird komplexer». Das erhöhe den Planungsaufwand und die Kosten. «Wir sehen, dass junge Familien Wohneigentum teilweise durch Erbvorbezüge oder familiäre Unterstützung realisieren können. Das erweitert den Käuferkreis.» Es ersetze aber keine strukturellen Lösungen.

Ein Treiber bleibt die Zuwanderung. «Sie hält die Nachfrage hoch», sagt Attila Wohlrab, «insbesondere im Mietwohnungsmarkt». Gleichzeitig bleibe das Angebot begrenzt, «und das verstärkt den Druck auf Preise und Mieten».

Bewilligungen, Einsprachen, Ortsplanungen

Bei den Hemmnissen stehen nebst den erwähnten restriktiveren Finanzierungen vor allem zwei Themen im Vordergrund: die langen Bewilligungsverfahren oder die ausufernden Einsprachen – aber auch langwierige Ortsplanungen. Wobei bei Letzteren gemäss Livia Brunnschweiler eine positive Entwicklung absehbar ist: «In ersten Gemeinden zeichnen sich Fortschritte ab und nach Inkrafttreten der neuen Rahmennutzungspläne ist mit einem gewissen Aufholeffekt in der Bautätigkeit zu rechnen.» Wohlrab fasst die Markthemmnisse so zusammen: «Der Engpass ist nicht die Nachfrage, sondern das Bauland und die Baukultur: Regulierungen, Wartefristen, Einsprachen. Wer bauen will, braucht viel Geduld.»

«Wo früher sechs Monate reichten, brauchen wir heute ein bis drei Jahre. Die langen Bewilligungsprozesse hemmen die Produktion von neuem Wohnraum», sagt Patrick Thoma. Nach Verzögerungen gefragt, antwortet Dölf Früh: «Wir sprechen nicht von Monaten, sondern von Jahren», Er schildert sie anhand konkreter Projekte: «In einer Gemeinde begleiten wir seit drei Jahren ein Projekt mit achtzehn Einheiten, das durch eine einzelne Einsprache unnötig blockiert wird. Andernorts warten wir seit sechs Jahren auf einen raumplanerischen Entscheid. Dadurch konnten dringend benötigte Mietwohnungen nicht realisiert werden, obwohl die Nachfrage vor Ort hoch ist. Bei einem Projekt mit über hundert Wohnungen dauerte es vom Baulandkauf bis zum Abschluss sechzehn Jahre, geprägt durch Einsprachen und behördliche Verzögerungen.»

Moderates Wachstum in Sicht

«Mittel- bis langfristig erwarten wir eine weiterhin stabile Nachfrage nach Wohnraum, eine zunehmende Bedeutung von Nachverdichtung und Umnutzung sowie eine stärkere Differenzierung zwischen guten und schwachen Lagen», sagt Stefan Lemberger. «Das Preiswachstum dürfte moderat, aber weniger dynamisch als in der Vergangenheit ausfallen.»

Getragen wird der Markt laut mehreren Stimmen von strukturellen Faktoren. Patrick Manser hält fest: «Aufgrund der hohen Lebensqualität, der guten Infrastruktur, der Einwanderung und der demografischen Entwicklung bleibt der Bedarf an Wohnraum auf hohem Niveau.» Die Preisentwicklung werde sich dabei eng am gesamtschweizerischen Trend orientieren, ohne dass die Ostschweiz preisliche Spitzen wie die Hotspots der Schweiz erreichen dürfte. Patrick Thoma pflichtet bei: «Die anhaltend hohe Zuwanderung, die tiefen Leerstandquoten in den Ballungszentren und die hoch bleibende Lebensqualität in unserer Region wird den Immobilienmarkt positiv beeinflussen.» Er geht davon aus, dass wir in den kommenden Jahren anhaltend hohe Nachfragwerte sehen werden, im Eigentum- wie auch im Mietbereich.

Gleichzeitig bleibt das Angebot der zentrale Engpass. Dölf Früh erwartet, dass Bauland knapp bleibt und weiter teurer wird. Hohe Baukosten und steigende Anforderungen führten dazu, dass sich Wohnen verteuere und das Angebot nicht Schritt halten könne. Früh warnt deshalb: «Wenn die Angebotsknappheit anhält, steigt das Risiko gesellschaftlicher Spaltungen.» Die Ostschweiz stehe mit ihren vielfältigen Räumen im Vergleich zu den grossen Zentren aber noch besser da – gerade der Thurgau verfüge über viel Potential. Auch Attila Wohlrab erwartet: «Der Thurgau wird noch stärker zum Ausweichraum für Zürichpendler und Zuwanderer, das trägt die Immobilienwerte wohl nachhaltig.»

Für Brunnschweiler ist entscheidend, dass sich die Region auch künftig als attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort behauptet, ausreichend qualifizierte Arbeitsplätze bietet und ihre Infrastruktur konsequent an die heutigen Anforderungen in den Bereichen Mobilität, Bildung, Gesundheit, Sicherheit und Freizeit anpasst.