Knappheit allein macht noch keine Rendite
Der Immobilienmarkt im Kanton St.Gallen ist 2026 weder ein Krisenmarkt noch ein Selbstläufer. Seine Ausgangslage ist grundsätzlich robust: Die ständige Wohnbevölkerung wuchs 2025 um 0,7 Prozent auf 543’913 Personen. Gleichzeitig standen Mitte 2025 kantonsweit 3760 Wohnungen leer, was einer Leerwohnungsziffer von 1,4 Prozent entspricht. Von einem flächendeckenden Überangebot kann damit keine Rede sein. Der jüngste Rückgang des Beschäftigungsvolumens um 0,3 Prozent im ersten Quartal 2026 mahnt jedoch zu einer differenzierten Beurteilung. «Die Nachfragebasis ist intakt, aber sie entwickelt sich nicht in jeder Region und in jedem Segment gleich dynamisch», fasst Johannes Senn die aktuelle Situation zusammen.
Für Investoren ist diese Differenzierung entscheidend. «Immobilien im Kanton St.Gallen» sind keine einheitliche Anlageklasse. Ein Mehrfamilienhaus in der Stadt St.Gallen folgt anderen Marktgesetzen als ein Wohnobjekt im Toggenburg. Eine Liegenschaft im Linthgebiet weist ein anderes Nachfrageprofil auf als ein Projekt im Rheintal oder in Werdenberg. «Wer heute investiert, sollte deshalb weniger auf allgemeine Marktprognosen und stärker auf die konkrete Gemeinde, die Mikrolage, den Nutzungsmix und die Qualität des Bestands achten», rät Senn.
«Die Auswahl an ausgeschriebenen Mietwohnungen hat sich im Kanton St.Gallen innerhalb von fünf Jahren mehr als halbiert.»
Vermietetes Wohnen bleibt das defensivste Segment
Die überzeugendste Ausgangslage bietet weiterhin der Mietwohnungsmarkt. Die Auswahl an ausgeschriebenen Mietwohnungen hat sich im Kanton St.Gallen innerhalb von fünf Jahren mehr als halbiert; im ersten Quartal 2026 entsprach das Angebot noch 4,3 Prozent des Bestands.
Allerdings beginnt die Rendite nicht bei der Mietzinsprognose, sondern beim Einkauf. «Höhere Erwerbspreise, Baukosten, energetischer Erneuerungsbedarf und längere Bewilligungsverfahren können einen vermeintlich sicheren Ertrag rasch schmälern», sagt Johannes Senn. Zudem wurden zwischen dem ersten Quartal 2025 und dem ersten Quartal 2026 rund 40 Prozent mehr Mietwohnungen zum Bau bewilligt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Das zusätzliche Angebot dürfte den Markt nicht grundsätzlich drehen, kann aber einzelne Gemeinden oder Preissegmente spürbar entlasten. «Pauschale Annahmen über dauerhaft kräftige Mietsteigerungen wären deshalb zu optimistisch.»
Besonders interessant sind gemäss dem Geschäftsführer gut erschlossene Bestandsliegenschaften, bei denen sich durch energetische Erneuerung, bessere Grundrisse, Aufstockung oder eine sorgfältige Nachverdichtung zusätzlicher Wert schaffen lässt. «Solche Projekte verbinden einen bestehenden Nachfragebeweis mit einem konkreten Entwicklungspotenzial.»
Knappes Wohneigentum stützt die Werte
Auch der Eigenheimmarkt bleibt angespannt: Im ersten Quartal 2026 waren kantonsweit nur rund drei Prozent der Eigentumswohnungen und rund 1,5 Prozent der Einfamilienhäuser zum Verkauf ausgeschrieben. Die Preise mittlerer Eigentumswohnungen stiegen innert Jahresfrist um 4,3 Prozent, jene mittlerer Einfamilienhäuser um 2,5 Prozent. Das tiefe Zinsniveau – der SNB-Leitzins liegt derzeit bei 0 Prozent – stützt die Nachfrage zusätzlich.
Für einen Investor sind steigende Eigenheimpreise aber nicht automatisch ein Kaufsignal. «Sie bestätigen zunächst die Knappheit des Angebots. Wirtschaftlich interessant wird ein Objekt erst, wenn Kaufpreis, realistisch erzielbarer Ertrag und künftiger Investitionsbedarf zusammenpassen», sagt Senn. Eine Rechnung, die nur dank weiterer Wertsteigerungen aufgehe, sei «keine robuste Investitionsstrategie».
«Wirtschaftlich interessant wird ein Objekt, wenn Kaufpreis, realistisch erzielbarer Ertrag und künftiger Investitionsbedarf zusammenpassen.»
Die regionalen Unterschiede sind erheblich
In der Stadt St.Gallen ist die Nachfrage nach Wohneigentum besonders ausgeprägt: Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um 8,9 Prozent. Für Investoren spricht das für eine hohe Aufnahmefähigkeit des Markts; zugleich steigen damit die Anforderungen an den Einstiegspreis. «Bei urbanen Liegenschaften sind zentrale oder gut an den öffentlichen Verkehr angebundene Quartiere, flexible Wohnungsgrössen und ein langfristig tragbarer Unterhalt wichtiger als die Hoffnung, die jüngste Preisdynamik werde sich unverändert fortsetzen», ist Johannes Senn überzeugt.
Im Linthgebiet ist der Mietwohnungsmarkt angespannt: Im Frühjahr 2026 kamen annähernd neun Mietinteressenten auf eine ausgeschriebene Wohnung. Das spricht für tiefe Vermietungsrisiken, führt aber auch zu intensiverem Wettbewerb um geeignete Anlageobjekte.
Im Sarganserland traf ebenfalls eine rege Nachfrage auf ein knappes Angebot. Nur 2,4 Prozent der Eigentumswohnungen und 1,1 Prozent der Einfamilienhäuser waren ausgeschrieben; bei beiden Eigentumssegmenten kamen mehr als fünf Suchende auf ein Angebot. Die Preise der Einfamilienhäuser stiegen dort innert Jahresfrist um 5,5 Prozent – der stärkste Anstieg im Kanton.
Das Rheintal präsentiert sich differenzierter: Bei Eigentumswohnungen war das Angebot mit 4,6 Prozent des Bestands vergleichsweise breiter, während bei Einfamilienhäusern lediglich 1,1 Prozent ausgeschrieben waren. Trotzdem verteuerten sich Eigentumswohnungen um 3,6 Prozent.
Im Toggenburg sind die Einstiegspreise vergleichsweise moderat, gleichzeitig bleibt das Angebot knapp. Die Angebotsziffer lag bei Eigentumswohnungen bei 2,3 Prozent und bei Einfamilienhäusern bei 1,9 Prozent. Das kann Chancen für Investoren eröffnen, die kleinere Märkte verstehen und langfristig denken.
In Werdenberg nahm das Angebot leicht zu, blieb aber begrenzt. Innerhalb von zwölf Monaten wurden lediglich 43 Eigentumswohnungen und 23 Einfamilienhäuser bewilligt, deutlich weniger als im langjährigen Durchschnitt. Gleichzeitig verlangsamte sich die Preisentwicklung. Das ist kein Warnsignal, zeigt aber auch, dass sich ein Investment stärker aus dem laufenden Ertrag und aus realem Entwicklungspotenzial rechtfertigen muss als aus der Erwartung rascher Preisgewinne.
Bei Geschäftsflächen entscheidet die Qualität
Der Markt für Geschäftsimmobilien verlangt eine noch schärfere Auswahl: Im ersten Quartal 2026 waren im Kanton St.Gallen 5,9 Prozent der Büroflächen ausgeschrieben; die Angebotsmieten lagen lediglich ein Prozent über dem Vorjahreswert.
«Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf moderne, gut erreichbare und flexibel nutzbare Flächen», weiss Senn. Ältere Büroliegenschaften an schwächeren Standorten würden anspruchsvoller zu vermarkten sein, selbst wenn «der kantonale Gesamtmarkt keine ausgeprägten Überkapazitäten zeigt».
Bei Verkaufsflächen war das Angebot mit 1,2 Prozent deutlich knapper; die inserierten Mieten stiegen innert Jahresfrist um 3,4 Prozent. Trotzdem bleibt der Detailhandel strukturell gefordert. «Eine knappe Angebotsquote schützt eine schwache Lage nicht vor Frequenzverlust», bringt es Senn auf den Punkt. Investitionswürdig seien vor allem Standorte mit verlässlichen Besucherströmen, einem nachvollziehbaren Einzugsgebiet und Flächen, die sich bei Bedarf an neue Konzepte anpassen lassen.
Klimaresilienz und Ökologie gewinnen an Bedeutung
Nicht nur der aktuelle heisse und trockene Sommer rückt zudem die Widerstandsfähigkeit von Gebäuden gegenüber klimatischen Veränderungen stärker in den Fokus. «Aufgrund des Klimawandels werden im Büro- und im Wohnungsbau Themen wie Klimaresilienz und Ökologie an Bedeutung gewinnen», sagt Johannes Senn.
Ein Beispiel dafür ist «Hortus», das House of Research, Technology, Utopia and Sustainability, in Allschwil. Das radikal nachhaltige Bürogebäude wurde von Senn Resources gemeinsam mit dem Architekturbüro Herzog & de Meuron und den ZPF Ingenieuren entwickelt. «Dank einer mit Photovoltaik-Paneelen bestückten Fassade und Solardächern produziert das Gebäude im Betrieb einen erheblichen Energieüberschuss» so Senn, «nach gut 30 Jahren wird dieser die gesamte Erstellungsenergie kompensiert haben.»
Um den Einsatz von CO₂-intensivem Beton drastisch zu reduzieren, wurde auf ein Untergeschoss verzichtet. Das Gebäude ruht auf Punktfundamenten, wodurch im Sommer kühle Luft unter der Struktur zirkulieren kann. Für die Decken wurde extra ein System aus Massivholz-Rahmenkonstruktionen und Lehm aus dem Bauaushub entwickelt. «Dadurch benötigt das Gebäude keine Klimaanlage und bleibt trotzdem angenehm kühl.»
So zeigt Hortus exemplarisch, wohin sich das Bauen entwickeln könnte: Weg vom schnellen und kostenoptimierten Zweckbau hin zum nachhaltigen, widerstandsfähigen und energieautarken Gebäude.
Text: Stephan Ziegler
Bild: Marlies Beeler-Thurnheer, zVg
