KI wird zur Belastungsprobe für den Büromarkt

Der Schweizer Büroflächenmarkt erweist sich trotz Homeoffice als bemerkenswert widerstandsfähig. Das zeigt die neue Studie «Immobilien Schweiz Q3 2026» von Raiffeisen Schweiz. Zwar überprüfen viele Unternehmen ihren Flächenbedarf und setzen weiterhin auf flexible Arbeitsmodelle. Ein anhaltendes Beschäftigungswachstum in bürointensiven Branchen, die geringe Neubautätigkeit und wieder strengere Präsenzvorgaben stabilisieren den Markt jedoch.

«Das anhaltende Beschäftigungswachstum in Sektoren mit hohem Anteil an Bürotätigkeiten, die geringe Neubautätigkeit und die zunehmende Straffung der Homeoffice-Regeln in Unternehmen sorgen für Stabilität am Markt», sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.

Nach mehreren schwierigen Jahren haben sich die Angebotsmieten für Büroflächen wieder erholt. Neu auf den Markt kommende Flächen werden weiterhin gut aufgenommen, während das ausgeschriebene Angebot deutlich zurückgegangen ist.

Nachfrage könnte um bis zu 7,9 Prozent sinken

Raiffeisen hält es für realistisch, dass die Schweizer Büroflächennachfrage innerhalb der kommenden fünf Jahre um 1,6 bis 7,9 Prozent zurückgeht. Für Eigentümer, Investoren und Bauherren steigt damit der Druck, ihre Immobilien flexibler auszurichten.

Gefragt sind Gebäude, die sich baulich an veränderte Arbeitsformen anpassen lassen. Je nach Standort und Objekt könnten auch neue Nutzungsstrategien oder eine teilweise bis vollständige Umnutzung notwendig werden.

«Eigentümer und Bauherren sollten sich auf Anpassungen bei Gebäuden oder deren Nutzung vorbereiten, beispielsweise mit baulichen Massnahmen oder neuen Objektstrategien bis hin zur teilweisen oder gesamten Umnutzung», sagt Hasenmaile.

Zwei Drittel der Bürojobs sind stark von KI betroffen

Kaum sind die Folgen des Homeoffice besser abschätzbar, rückt die künstliche Intelligenz als nächste strukturelle Herausforderung in den Mittelpunkt. Raiffeisen hat dafür rund 600 Berufsgruppen untersucht. Das Ergebnis: Rund zwei Drittel der Bürobeschäftigten arbeiten in Berufen, die stark von KI betroffen sind.

Entscheidend ist allerdings, ob die Technologie menschliche Arbeit ersetzt oder ergänzt. Einen flächendeckenden Abbau von Büroarbeitsplätzen können die Raiffeisen-Ökonomen bislang nicht erkennen. Zwischen den einzelnen Berufsgruppen zeigen sich jedoch erste Unterschiede.

Besonders schwach entwickelt sich die Beschäftigung dort, wo Tätigkeiten stark von KI betroffen sind und zugleich nur wenig Potenzial für eine Zusammenarbeit zwischen Mensch und Maschine besteht. Wo KI vor allem unterstützend eingesetzt wird, fällt die Entwicklung dagegen günstiger aus.

Besonders exponiert sind laut Studie die Finanzbranche, Informatikdienstleister und die öffentliche Verwaltung. Regional bestehen die grössten Risiken an bedeutenden Wirtschafts- und Hauptsitzstandorten wie Zug, Zürich und Genf sowie im Tessin.

Wohneigentum bleibt günstiger als Mieten

Trotz hoher Immobilienpreise bietet Wohneigentum gegenüber dem Mieten weiterhin einen beträchtlichen Kostenvorteil. Abhängig von Region und Finanzierungsmodell können die laufenden Wohnkosten gemäss Raiffeisen bis zu einem Viertel tiefer ausfallen.

Allerdings verliert der Eigenheimmarkt an Dynamik. Die Nachfrage wächst langsamer, die Vermarktungszeiten werden länger und die Zahl der finanzierten Transaktionen ist zuletzt leicht zurückgegangen. Das knappe Angebot dürfte die Preise zwar weiterhin stützen. Vieles deutet jedoch darauf hin, dass die stärkste Phase des Preiswachstums vorüber ist.