Wie Immobilien neuen Spielraum schaffen

Nachrangige Hypotheken, auch Junior Loans genannt, ergänzen typischerweise die erstrangige Bankfinanzierung. Sie ersetzen dabei nicht das vergleichsweise günstige Senior Debt, sondern wirtschaftlich einen Teil des in der Immobilie gebundenen Eigenkapitals. Aufgrund ihrer nachrangigen Position in der Kapitalstruktur werden sie höher verzinst als klassische erstrangige Hypotheken.

Kapital freisetzen

Weniger gebundenes Eigenkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen und gleichzeitig Kapital für weitere Investitionen freisetzen. Dieses Kapital bleibt damit nicht ungenutzt in einer einzelnen Immobilie gebunden, sondern kann beispielsweise für weitere Immobilienkäufe, Renovationen oder unternehmerische Investitionen eingesetzt werden. «Genau hier kann eine Nachrangfinanzierung interessant sein», sagt Remo Badertscher, Gründungspartner und Verwaltungsratsmitglied der Vaduzer Vermögensverwalterin Valvest Advisors AG. «Sie schafft zusätzliche finanzielle Flexibilität und kann gleichzeitig die Opportunitätskosten des gebundenen Eigenkapitals reduzieren.»

Entscheidend ist jedoch eine sorgfältig strukturierte Gesamtfinanzierung. Der zusätzliche Fremdkapitaleinsatz ist insbesondere dann sinnvoll, wenn dessen Kosten in einem angemessenen Verhältnis zum erwarteten Nutzen stehen. Eine realistische Bewertung der Immobilie, eine tragfähige Finanzierung und ausreichend Eigenkapital als Risikopuffer bleiben deshalb zentral.

Belehnungen bis zu 80 Prozent

Beim beschriebenen Angebot tritt die AKRIBA Immobilien-Anlagestiftung als Kreditgeberin auf; Valvest übernimmt die Strukturierung und laufende Betreuung der nachrangigen Hypotheken. Finanziert werden Schweizer Immobilien mit nachvollziehbaren Objektwerten und tragfähiger Gesamtfinanzierung. Je nach Objektart, Qualität und Finanzierungssituation sind Gesamtbelehnungen von bis zu 80 Prozent möglich.

«Eine nachrangige Hypothek ist kein Ersatz für eine tragfähige Grundfinanzierung und nicht für jedes Objekt die richtige Wahl», sagt Badertscher. Richtig eingesetzt, kann sie jedoch zusätzlichen finanziellen Spielraum schaffen und Chancen eröffnen, die mit einer klassischen Bankhypothek allein nicht realisierbar wären. Eigentümer von Schweizer Wohn- und Gewerberenditeliegenschaften können ihre Finanzierungssituation unverbindlich durch Valvest prüfen lassen. Im Rahmen einer ersten Einschätzung wird analysiert, ob und in welchem Umfang eine ergänzende Nachrangfinanzierung sinnvoll und tragfähig sein könnte. «In einem zunehmend selektiven Kreditmarkt wird die intelligente Kombination verschiedener Kapitalquellen zu einem wichtigen Faktor.»

Für Eigentümer lohnt es sich deshalb, ihre Immobilienstrategie regelmässig zu überprüfen: Wie viel Kapital ist gebunden? Welche Reserven könnten sinnvoll genutzt werden? Und welche Vorhaben liessen sich mit zusätzlicher Liquidität realisieren? Wer diese Fragen frühzeitig beantwortet, kann Immobilienbesitz von einem statischen Vermögenswert zu einer aktiven strategischen Ressource entwickeln. «So wird aus Substanz echter Spielraum», bilanziert Badertscher.