Vom «Ausweichmodell» zum ernstzunehmenden Markt
Einmal mehr befragte der LEADER Thurgauer Immobilienexperten zur aktuellen Marktsituation. Die Grundtendenz bleibt im Vergleich zu 2025 weitgehend gleich: Der Thurgauer Immobilienmarkt wird weiterhin als stabil, nachgefragt und attraktiv beschrieben. Auch steigende Preise, knappe Angebote und die Bedeutung guter Lagen standen bereits im Vorjahr im Zentrum.
Verschoben hat sich jedoch die Betonung einzelner Akzente: Die Nachfrage bleibt hoch, wird aber als zunehmend preisbewusster und selektiver beschrieben. Gesamtpreis, Effizienz und technische Standards rücken stärker in den Fokus. Auffällig ist auch die räumliche Entwicklung. Während 2025 vor allem die Zentren im Fokus standen, zeigt sich, dass sich die Nachfrage in gut erschlossene Regionen ausserhalb der klassischen Toplagen ausdehnt.
«Ein zentrales Hemmnis bleiben lange Bewilligungsverfahren und Einsprachen.»
Magnetwirkung, Verdichtung und Nachhaltigkeit
Alle befragten Experten beobachten eine anhaltend hohe Nachfrage, die sich zunehmend in den Kanton verlagert. Aaron Ulmann, Leiter Immobilienvermarktung bei der Immokanzlei AG in Kreuzlingen, sagt, der Markt zeige sich «trotz eines schwierigen globalen Umfelds erstaunlich widerstandsfähig». Grosse Zentren seien für viele Käufer unerschwinglich geworden – gut erreichbare Regionen ausserhalb der Metropolen rücken entsprechend in den Vordergrund.
Adrian Frei, Inhaber und Geschäftsführer der Aforia Immobilien AG in Horn, beschreibt dieselbe Entwicklung: Der Thurgau werde zunehmend zur Wohnalternative für Menschen, die im Raum Zürich kein passendes oder bezahlbares Eigentum mehr finden. Besonders profitieren gut erschlossene Gemeinden entlang von Verkehrsachsen und die Bodenseeregion rund um Kreuzlingen – auch aufgrund der deutschen Zuwanderung. Der Mix aus Wohnqualität, Natur, Erreichbarkeit und tieferen Preisen bleibe ein zentraler Wachstumstreiber.
Pascal Wiesli, Co-Leiter Immobilienbewertung bei der Thurgauer Kantonalbank in Weinfelden, spricht von einem robusten Markt mit steigenden Preisen für Wohneigentum. Getragen werde die Entwicklung von tiefen Hypothekarzinsen, hoher Nachfrage und anhaltendem Bevölkerungswachstum. Die vergleichsweise hohe Preisattraktivität des Kantons stütze die Nachfrage zusätzlich.
Lars Ullmann, Mitglied der Geschäftsleitung der Thoma Immobilien AG in Amriswil, blickt auf die bauliche Entwicklung: Die Verdichtung nehme in urbanen und gut erschlossenen Lagen weiter zu und werde zunehmend alternativlos. Neue Bauzonen seien kaum verfügbar. Die Entwicklung erfolge über Ersatzneubauten, Arealentwicklungen und Aufzonungen – vor allem in Zentrumslagen und in Bahnhofsnähe.
«Einfamilienhäuser bleiben bei knapper Verfügbarkeit stark nachgefragt», sagt Pascal Wiesli von der Thurgauer Kantonalbank. «Gleichzeitig gewinnen aber Eigentumswohnungen an Bedeutung, insbesondere kompakte Einheiten», da sich die Bautätigkeit zunehmend auf verdichtetes Wohnen konzentriere.
Bauland: Preisauftrieb über nationalem Schnitt
Die Preise für Bauland und Wohneigentum steigen weiter, vor allem in gut erschlossenen Lagen. «Der Preisauftrieb übertrifft derzeit den nationalen Schnitt von 3,6 Prozent», sagt Aaron Ulmann. Thurgauer Wohneigentum habe zuletzt im Jahresvergleich um 4,5 Prozent zugelegt. Bei den Preisen bleibe der Kanton aber attraktiv: «Ein Einfamilienhaus kostet im Schnitt rund 1,45 Millionen Franken, deutlich weniger als die 2,5 Millionen in Winterthur oder gar die durchschnittlichen 4,5 Millionen Franken in Zürich.»
Adrian Frei sieht den Druck besonders in den Zentren. Bauland verteuere sich vor allem dort, «wo neue Bauordnungen mehr Ausnützung zulassen». Kreuzlingen, Frauenfeld oder Weinfelden blieben stark nachgefragt. In ländlicheren Regionen sei Bauland teilweise noch verfügbar. «Die Nachfrage muss aber aktiver geschaffen werden.» «Die Angebotsknappheit führt zu weiter steigendem Preisdruck bei Bauland», sagt auch Lars Ullmann. Die Leerstandsquoten seien historisch tief. Pascal Wiesli ergänzt: «Das Angebot ist insbesondere bei Einfamilienhäusern begrenzt.»
Im Gewerbe zeigt sich ein anderes Bild. «Moderne, gut erschlossene Flächen werden rasch absorbiert», sagt Aaron Ulmann. Ältere Objekte stehen deutlich länger leer. Adrian Frei bringt es auf den Punkt: «Ohne gute Lage, klare Nutzungsidee und Nachfrage funktioniert es deutlich schwieriger.»
«Das Angebot ist insbesondere bei Einfamilienhäusern begrenzt.»
Technik, Anbindung und See sind gefragt
«Lage bleibt das entscheidende Kriterium», weiss Aaron Ulmann. Seenähe, Aussicht und eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr werden besonders hoch gewichtet, längst nicht mehr nur in klassischen Toplagen. Auch gut erschlossene Randgemeinden verzeichnen eine wachsende Nachfrage.
Adrian Frei beobachtet gleichzeitig eine Veränderung auf Objektebene: «Gefragt sind kompakte, gut geplante Wohnungen mit effizienten Grundrissen.» Viele Käufer achten stärker auf den Gesamtpreis als auf möglichst viele Quadratmeter. «Überteuerte Objekte bleiben liegen», sagt Aaron Ulmann. Die technischen Anforderungen steigen: «Modernität ist marktentscheidend.» Energieeffizienz, Wärmepumpen, Photovoltaik und tiefe Nebenkosten seien zentrale Kaufargumente. Auch Lars Ullmann stellt fest, dass Interessenten «häufiger und gezielter Fragen zu Heizsystemen, Betriebskosten und Nachhaltigkeit» stellen.
Das Umfeld gewinnt an Gewicht. Grosszügige Aussenflächen, Grünräume und Aufenthaltsqualität werden stärker nachgefragt. In ländlichen Regionen funktionieren Projekte laut Adrian Frei besonders dann gut, wenn sie zusätzliche Qualitäten wie attraktive Aussenräume oder Gemeinschaftsflächen bieten.
Bei Gewerbeimmobilien bleiben die Anforderungen klar: «Erreichbarkeit, logistische Erschliessung und flexible Nutzungsmöglichkeiten stehen im Vordergrund.»
Auch interessant
Zinsen und Zuwanderung als Treiber
«Das aktuell moderate Zinsniveau macht Hypothekarfinanzierungen für viele Haushalte tragbar und hält die Nachfrage hoch», sagt Aaron Ulmann. Auch Lars Ullmann sieht im Zinsumfeld einen zentralen Faktor, der den Erwerb von Wohneigentum begünstigt. Die demografische Entwicklung
wirkt zusätzlich. Aaron Ulmann verweist auf den anhaltenden Bevölkerungszuzug. Die Schweiz könnte bis 2045 die Marke von zehn Millionen Einwohnern überschreiten. Pascal Wiesli nennt die zunehmende Zahl kleiner Haushalte und die Alterung der Gesellschaft als weitere Treiber.
Adrian Frei beobachtet zunehmenden Druck aus den Zentren: Hohe Preise in Zürich und anderen Städten treiben viele Suchende in den Thurgau. Gute Verkehrsverbindungen machen Pendeln realistisch. «Mehrere Faktoren verstärken sich gegenseitig», sagt Aaron Ulmann. Dazu zählen auch steuerliche Impulse wie die Abschaffung des Eigenmietwerts. Raumplanerische Anpassungen mit höherer Verdichtung steigern laut Frei zusätzlich den Wert vieler Grundstücke.
«Die Verdichtung nimmt in urbanen und gut erschlossenen Lagen weiter zu und wird zunehmend alternativlos.»
Dauerbrenner sind Verfahren und Einsprachen
Das zentrale Problem ist ein strukturelles Ungleichgewicht. «Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, und die Bautätigkeit kommt schlicht nicht nach», erzählt Aaron Ulmann. Ein zentraler Grund: langwierige Bewilligungsverfahren, die Projekte «um Monate oder gar Jahre verzögern». Adrian Frei formuliert es ähnlich: «Ein zentrales Hemmnis bleiben lange Bewilligungsverfahren und Einsprachen.» Der Zeitverlust wiege oft schwerer als einzelne Baukostenpositionen.
Eine aktuelle Studie im Auftrag des Bundes bestätigt diese Einschätzung: Rund 60 Prozent der Fachleute sehen Einsprachen und Rekurse als grosse Hürde, 80 Prozent berichten von Verzögerungen, 71 Prozent von steigenden Kosten. «Ein wesentliches Hemmnis stellen die zunehmenden Einsprachen gegen Bauvorhaben dar», bestätigt auch Lars Ullmann. Gleichzeitig erschwerten regulatorische Finanzierungsvorgaben vielen Haushalten den Erwerb von Wohneigentum.
Pascal Wiesli nennt weitere Bremsfaktoren: das knappe Angebot und den Fachkräftemangel im Baugewerbe. Hinzu kämen regulatorische Unsicherheiten, welche die Bautätigkeit und Investitionsentscheide beeinflussten. Gemäss Aaron Ulmann wird die beschlossene Abschaffung der Thurgauer Liegenschaftssteuer per 2029 aufmerksam verfolgt, da sie die Investitionsrechnung für Grundeigentümer längerfristig verändern dürfte. «Der Bau von Mietwohnungen bietet angesichts gestiegener Kosten weiterhin Potenzial, sofern die Mieten die tatsächlichen Erstellungskosten angemessen widerspiegeln», so Ulmann weiter.
Ausblick: Preise steigen weiter, aber moderat
«Die Ausgangslage für eine weiterhin positive Entwicklung ist günstig», fasst Aaron Ulmann zusammen. Die Standortqualitäten bleiben stark: Bodenseenähe, Erholungswert, moderate Steuern und gute Anbindung an Zürich. Da das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibe, sei ein «weiterer, moderater Preisanstieg wahrscheinlich». Auch Adrian Frei erwartet im Wohnbereich «stabile bis steigende Preise». Gemeinden mit guter Erreichbarkeit und Lagen am Bodensee dürften überdurchschnittlich performen.
«Die hohe Wohn- und Lebensqualität wird die Nachfrage nach Wohnraum entsprechend hochhalten», bestätigt Lars Ullmann. Gleichzeitig erwartet er eine Verschiebung innerhalb der Segmente: «Die Mietpreise werden stärker wachsen als die Preise für Wohneigentum.» Pascal Wiesli geht ebenfalls von einer stabilen Entwicklung mit moderat steigenden Preisen aus. Die Nachfrage bleibe hoch, der Trend zu verdichtetem Bauen und zu Eigentumswohnungen setze sich fort. Anzeichen einer Überhitzung sieht er nicht.
Im Gewerbebereich bleibt das Bild differenziert. «Nachhaltige, flexible und zentral gelegene Flächen werden weiter an Bedeutung gewinnen», sagt Aaron Ulmann. Der Thurgau habe sich «vom erschwinglichen Ausweichkanton zum ernstzunehmenden Immobilienmarkt mit eigenem Profil entwickelt».
Text: Pascal Tschamper
Bild: zVg
