Attraktiv, aber nicht risikolos
Der Thurgauer Immobilienmarkt zeigt sich widerstandsfähig. Während exportorientierte Unternehmen unter der schwachen Auslandsnachfrage, der Frankenstärke und geopolitischen Unsicherheiten leiden, bleibt die Binnenwirtschaft vergleichsweise stabil. Das wirkt sich auch auf die Immobilien aus: Wohnraum bleibt gesucht, gut gelegene Gewerbeflächen behalten ihre Attraktivität, und die tiefen Zinsen stützen Investitionsentscheide. Doch die Lage ist weniger eindeutig, als es auf den ersten Blick scheint.
«Das Bild der Thurgauer Konjunktur hat sich zuletzt etwas eingetrübt. Insbesondere exportorientierte Unternehmen stehen unter Druck. Hauptursache sind fehlende Aufträge aus dem Ausland», sagt Reto Inauen. Diese Einschätzung bildet auch den Hintergrund für den Immobilienmarkt. Denn der Immobilienmarkt reagiert zwar langsamer als die Finanzmärkte oder Konjunkturindikatoren, doch er ist eng mit
der wirtschaftlichen Entwicklung verbunden. Wer baut, kauft, mietet oder investiert, orientiert sich an Erwartungen. Und diese Erwartungen sind im Thurgau derzeit von zwei Kräften geprägt: einerseits von hoher Standortqualität und stabiler Nachfrage, andererseits von vorsichtigerer Planung in Teilen der Wirtschaft.
«Der Immobilienstandort Thurgau bleibt attraktiv, ist aber kein Selbstläufer.»
Wohnraum bleibt knapp
Besonders deutlich zeigt sich die Stärke des Standorts im Wohnimmobilienmarkt. Der Thurgau profitiert von seiner Lage zwischen Bodensee, St.Gallen, Zürich und dem süddeutschen Raum. Er verbindet vergleichsweise attraktive Preise mit guter Erreichbarkeit, hoher Lebensqualität und einer Wirtschaftsstruktur, die nicht nur von einzelnen Zentren abhängt. Das macht den Kanton für Familien, Pendler und Zuzüger interessant.
Die Leerwohnungsziffer lag im Kanton Thurgau am 1. Juni 2025 bei 1,41 Prozent und damit praktisch gleichauf mit dem Vorjahr. Das ist kein dramatischer Engpass wie in den grossen Zentren, aber auch kein entspannter Markt mehr. Vor allem an gut erschlossenen Lagen ist die Auswahl begrenzt. Die Nachfrage konzentriert sich auf Wohnungen und Häuser mit guter Anbindung, zeitgemässem Ausbaustandard und realistischen Gesamtwohnkosten.
Der Eigenheimmarkt bleibt generell von einem knappen Angebot geprägt. Schweizweit sind die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum im ersten Quartal 2026 weiter gestiegen. Gemäss dem Raiffeisen-Transaktionspreisindex verteuerten sich Einfamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal um 1,4 Prozent, Stockwerkeigentum um 1,8 Prozent. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 betrug der Preisanstieg in beiden Segmenten 4,9 Prozent. Diese Entwicklung ist auch für den Thurgau relevant, weil der Kanton weiterhin von der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum ausserhalb der teuersten Ballungsräume profitiert.
Günstige Zinsen, strengere Prüfung
Das Zinsumfeld ist auf den ersten Blick freundlich: Die Schweizerische Nationalbank hält ihren Leitzins seit Juni 2025 bei null Prozent. Damit sind die Finanzierungskosten im Vergleich zur «Hochzinsphase» im Zuge des Inflationsanstiegs nach Pandemie und Energiekrise im Jahr 2023 wieder deutlich gesunken. Für Haushalte und Unternehmen verbessert dies die Kalkulierbarkeit. Gleichzeitig bedeutet ein tiefer Leitzins nicht automatisch, dass jede Finanzierung günstig oder problemlos erhältlich ist.
Für Immobilienkäufer heisst das: Tiefe Zinsen helfen, ersetzen aber keine solide Finanzierung. Eigenmittel, Einkommen, Objektqualität und Reserven bleiben entscheidend. Gerade bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum sind die Preise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. «Wer heute kauft, muss nicht nur die aktuelle Zinsbelastung tragen können, sondern auch mögliche Veränderungen bei Einkommen, Unterhalt und Lebenssituation berücksichtigen», sagt Inauen.
Gewerbeimmobilien bleiben selektiv gefragt
Differenzierter präsentiert sich die Lage bei Gewerbeimmobilien: Der Thurgau verfügt über starke industrielle Strukturen, zahlreiche KMU, eine solide Bauwirtschaft und gut erreichbare Gewerbestandorte. Dennoch ist der Markt nicht einheitlich. Produktions-, Logistik- und leichte Industrieflächen sind grundsätzlich gefragt, sofern Lage, Erschliessung, Energieversorgung und Nutzbarkeit stimmen. «Bei klassischen Büroflächen und gewissen Verkaufsflächen ist die Nachfrage dagegen selektiver», so Reto Inauen.
Das bedeutet nicht, dass der Gewerbeimmobilienmarkt im Thurgau schwach ist. Es bedeutet aber, dass Nutzer genauer rechnen. «Unternehmen fragen sich, ob zusätzliche Flächen wirklich nötig sind, ob Produktionsprozesse verdichtet werden können, ob Energiekosten tragbar bleiben und ob eine neue Fläche genügend Flexibilität bietet.» Wer heute Gewerberaum sucht, will nicht nur Quadratmeter, sondern Effizienz, Planbarkeit und Standortvorteile.
Besonders gute Karten haben Immobilien, die mehrere Anforderungen verbinden: gute Verkehrsanbindung, flexible Nutzung, zeitgemässe Gebäudetechnik, ausreichend Energie- und Dateninfrastruktur sowie Nähe zu Arbeitskräften. Ältere Objekte an weniger gefragten Lagen geraten dagegen stärker unter Druck. «Sie müssen über den Preis, über Investitionen in die Substanz oder über neue Nutzungskonzepte konkurrenzfähig gemacht werden», sagt Inauen.
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Keine Entwarnung, aber solide Perspektiven
Die aktuelle Zinssituation hilft dem Immobilienmarkt, doch sie löst nicht alle Probleme. Tiefe Zinsen stützen Bewertungen und erleichtern Finanzierungen. Gleichzeitig bleiben Baukosten, regulatorische Vorgaben, Energiethemen, Landverfügbarkeit und wirtschaftliche Unsicherheit belastende Faktoren. Für Reto Inauen ist deshalb nicht Euphorie angebracht, sondern ein «nüchterner Blick auf Substanz, Liquidität und Risiko». Wer investiert, sollte Reserven einplanen, Zinsrisiken prüfen, Standort und Objekt kritisch beurteilen und nicht auf kurzfristige Trends setzen. Kurz: Immobilieninvestitionen bleiben langfristige Entscheide.
Der Thurgau geht dabei mit guten Voraussetzungen in die kommenden Jahre. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt stabil, Sachwerte behalten im Tiefzinsumfeld ihre Bedeutung, und gut gelegene Gewerbeimmobilien profitieren von einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur. Entscheidend sind Lage, Nutzung, Finanzierungsqualität und die Fähigkeit, auf veränderte wirtschaftliche Bedingungen zu reagieren.
So bleibt der Immobilienstandort Thurgau attraktiv, aber nicht risikolos. Er ist kein überhitzter Metropolenmarkt, aber auch kein Selbstläufer. Seine Stärke liegt in der Balance: bezahlbarer als viele Zentren, wirtschaftlich breiter aufgestellt als manche Randregion und getragen von einer Nachfrage, die nicht nur spekulativ, sondern realwirtschaftlich begründet ist.
Text: Stephan Ziegler
Bild: Marlies Beeler-Thurnheer
