Mobilität beginnt an der Wohnungstür
Wer heute in Immobilien investiert, investiert künftig vor allem in die Selbstbestimmung der Bewohner. Denn für die wachsende Generation der Golden Ager entscheidet immer häufiger die Wohnsituation darüber, wie mobil Menschen im Alltag tatsächlich bleiben.
Die Schweiz altert. Mit dem Eintritt der Babyboomer ins Rentenalter wächst eine Bevölkerungsgruppe, die den Wohnungsmarkt stärker prägen wird als jede Generation zuvor. Für die Immobilienwirtschaft ist diese steigende Lebenserwartung weit mehr als eine demografische Randnotiz: Sie gehört zu den zentralen strukturellen Veränderungen der nächsten Jahrzehnte.
Wer über Mobilität im Alter spricht, denkt häufig zuerst an den Verkehr: Auto, öffentlicher Verkehr oder E-Bike. Tatsächlich beginnt Mobilität jedoch deutlich früher, nämlich an der Wohnungstür. Sie beschreibt die Fähigkeit, den Alltag selbstbestimmt zu gestalten, Einkäufe zu erledigen, soziale Kontakte zu pflegen und Dienstleistungen ohne fremde Hilfe zu erreichen. Hier wird die Immobilie zum entscheidenden Faktor.
«Das vertraute Umfeld wiegt oft schwerer als der Wunsch nach einer kleineren Wohnung.»
Wohnmobilität ist tief
Gemäss der 2025 publizierten Studie «Wohnen im Alter» des Bundesamts für Wohnungswesen ziehen ältere Menschen entgegen einer weit verbreiteten Annahme nur selten um. 2022 etwa änderten nur 5,1 Prozent der über 75-Jährigen ihre Wohnverhältnisse. Das vertraute Umfeld wiegt oft schwerer als der Wunsch nach einer kleineren Wohnung.
Für Eigentümer ergeben sich daraus zwei klare Handlungspfade: Einerseits gilt es, bestehende Wohnbauten durch gezielte Mikromassnahmen wie hindernisfreie Zugänge, automatische Türen oder funktionale Nasszellen langfristig für unterschiedliche Nutzergruppen attraktiv zu halten. Andererseits erfordert die Entwicklung von Neubauten Konzepte, die als echte Umzugsanreize funktionieren: hochwertige, kompaktere Wohnformen mit integrierten Dienstleistungen, die einen freiwilligen Flächenverzicht attraktiv machen. Beide Ansätze sichern den Ertrag, erfordern jedoch unterschiedliche Strategien bei Entwicklung und Bewirtschaftung.
Standort gewinnt an Bedeutung
Mit zunehmendem Alter verändern sich die Anforderungen an eine Wohnlage. Die tägliche Pendeldistanz verliert an Bedeutung, während andere Faktoren an Gewicht gewinnen. Dazu gehören Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, ein gut ausgebauter öffentlicher Verkehr, sichere Fusswege sowie soziale Begegnungsorte.
Nicht die geografische Zentralität, sondern die funktionale Erreichbarkeit entwickelt sich zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Massgeblich wird die Möglichkeit, den Alltag auch ohne eigenes Fahrzeug selbstbestimmt gestalten zu können. Wird das Auto aufgrund gesundheitlicher Einschränkungen oder eines freiwilligen Verzichts weniger wichtig, entscheidet die Qualität des Wohnumfelds über den Erhalt der persönlichen Freiheit. Davon profitieren auch kleinere Zentren und gut erschlossene Gemeinden. Überall dort, wo Wohnen, Versorgung und Mobilität sinnvoll verknüpft sind, entstehen attraktive Lebensräume für Golden Ager.
«Für Eigentümer und Investoren eröffnet sich hier ein wichtiger Hebel.»
Mobilität braucht Wohnalternativen
Viele Golden Ager verfügen über beträchtliche Immobilienwerte, gleichzeitig fehlt häufig die finanzielle Attraktivität für einen Wohnungswechsel. Das Eigenheim bietet Sicherheit und Stabilität, kann im Alter jedoch aufgrund seiner Grösse, Lage oder Unterhaltsanforderungen zur Belastung werden.
Die Herausforderung liegt weniger im fehlenden Wohnangebot als in den hohen Wechselhürden. Wer sein langjähriges Zuhause verlässt, verliert oft nicht nur vertraute Strukturen, sondern muss auch mit höheren Wohnkosten rechnen. Viele ältere Menschen entscheiden sich deshalb gegen einen Umzug, obwohl die bestehende Wohnsituation ihren Bedürfnissen nicht mehr optimal entspricht.
Für Eigentümer und Investoren eröffnet sich hier ein wichtiger Hebel. Gelingt es, attraktive Wohnalternativen zu schaffen und Umzugshürden zu senken, steigt die Mobilität auf dem Wohnungsmarkt. Altersgerechte Wohnungen werden besser genutzt, und grössere Wohnflächen können wieder Familien zur Verfügung stehen.
Altersgerechtigkeit ist mehr als Barrierefreiheit
Viele Bestandsliegenschaften wurden in einer Zeit gebaut, in der Barrierefreiheit kaum eine Rolle spielte. Entsprechend gross ist der Anpassungsbedarf. Schwellenlose Wohnungen allein reichen nicht aus; entscheidend ist ein ganzheitlicher Ansatz: Neben baulichen Aspekten gewinnen Dienstleistungen und Bewirtschaftung an Bedeutung. Gute Altersgerechtigkeit umfasst sichere Zugänge, eine einfache Orientierung und eine professionelle Betreuung der Liegenschaft. Zusätzliche Dienstleistungen können die Selbstständigkeit im Alter unterstützen.
Davon profitieren nicht nur Golden Ager: Hindernisfreie Strukturen erhöhen die Wohnqualität über alle Generationen hinweg, von Familien mit Kinderwagen bis zu Menschen mit vorübergehenden Einschränkungen.
Zielkonflikt des Wohnungsmarktes
Immer wieder wird argumentiert, ältere Menschen würden grosse Wohnungen oder Einfamilienhäuser belegen und dadurch Wohnraum blockieren. Die bereits erwähnte Studie «Wohnen im Alter» zeichnet ein differenzierteres Bild: Menschen ab 76 Jahren, die ausschliesslich mit Personen derselben Altersgruppe in Einfamilienhäusern wohnen, machen lediglich 5,8 Prozent der Bewohner von Einfamilienhäusern und 1,5 Prozent der Schweizer Bevölkerung aus.
Dennoch bestehen reale Hürden für einen Wohnungswechsel. Diese betreffen nicht nur Mieter, sondern ebenso Eigentümer. Während langjährige Mietverhältnisse häufig mit vergleichsweise tiefen Wohnkosten verbunden sind, haben viele Eigentümer ihre Hypothek über Jahre reduziert und wohnen im höheren Alter zu sehr attraktiven Konditionen im eigenen Haus. Ein Umzug in eine moderne, altersgerechte Wohnung führt oft zu höheren Wohnkosten. Hinzu kommen der organisatorische Aufwand und emotionale Bindungen als weitere Hürden.
Die grösste Hemmschwelle für einen Wohnungswechsel bleibt häufig die Kostenfrage. Für Investoren und Eigentümer bedeutet dies, flexible Mietpreismodelle, Vorrangrechte bei der Neuvermietung innerhalb des eigenen Portfolios oder abgestufte Servicemodelle zu schaffen, um finanzielle Anreize für einen Wechsel zu setzen. Wenn ein Umzug nicht zu einem unkalkulierbaren Kostenanstieg führt, wird der Schritt in eine kleinere, altersgerechte Wohnung attraktiv und setzt gleichzeitig grössere Wohnflächen für Familien frei.
Mobilität wird zum Renditethema
Der demografische Wandel ist längst kein Zukunftsszenario mehr, sondern ein Renditethema. Liegenschaften, die auch im höheren Alter problemlos nutzbar bleiben, verfügen über einen nachhaltigen Wettbewerbsvorteil.
Hindernisfreie und modular gestaltete Wohnungen senken die Mieterfluktuation, verkürzen Leerstandszeiten und erweitern die Zielgruppe auf alle Altersklassen. Was heute als Komfort für Senioren gilt, dient morgen Familien oder Menschen mit vorübergehenden Einschränkungen. Altersgerechtes Bauen ist damit auch Substanzschutz für das Portfolio.
Auch die Bewirtschaftung verändert sich. Fragen zur Erreichbarkeit, Sicherheit oder Zugänglichkeit sind nicht länger reine Komfortthemen, sondern Hinweise auf mögliche Mobilitätsbarrieren. Wer solche Bedürfnisse früh erkennt und in die Objektstrategie integriert, schafft nachhaltigen Mehrwert.
Mobilität als Teil der Immobilienstrategie
Die Diskussion über Mobilität im Alter wird häufig auf Verkehrsmittel reduziert. Tatsächlich beginnt Mobilität dort, wo Menschen wohnen. Die Immobilie entscheidet wesentlich darüber, ob Selbstständigkeit, soziale Teilhabe und Lebensqualität auch im höheren Alter erhalten bleiben.
Für die Immobilienwirtschaft eröffnet sich ein neues Verständnis von Objektqualität: Golden Ager suchen keine Seniorenspeziallösungen, sondern flexible, eigenständige Wohnformen. Wer Mobilität als Teil der Immobilienstrategie begreift, schafft nachhaltigen und wertbeständigen Wohnraum. Die Gewinner des demografischen Wandels verstehen Mobilität nicht als Verkehrsfrage, sondern als zentrales Qualitätsmerkmal.
Text: Bruno Motzer
Bild: Rebekka Grossglauser
