Regulierung bremst Wohnungsbau
Text: pd/stz.
Die Preisdynamik auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt hat sich seit Anfang 2024 deutlich beruhigt. Zu diesem Schluss kommt die neue Raiffeisen-Studie «Immobilien Schweiz Q2 2026». Gründe dafür sind die gesunkene Zuwanderung, tiefere Zinsen und zuletzt kaum noch steigende Baupreise. Besonders die rückläufige Nachfrage aus dem Ausland entlastet den Markt vorübergehend.
Gemäss Raiffeisen reagieren Schweizer Haushalte stärker auf hohe Preise als neu zuwandernde Personen. Dadurch haben Vermieter derzeit weniger Spielraum für grössere Mietzinserhöhungen. Besonders bei teuren Objekten zeigt sich, dass die Wohnraumnachfrage preissensitiver geworden ist.
Diese Entspannung dürfte allerdings nicht lange anhalten. Die mietpreisdämpfenden Effekte des gesunkenen Referenzzinssatzes laufen bald aus. Gleichzeitig könnten höhere Energiepreise infolge des Irankriegs die Baupreise wieder steigen lassen. Damit ist laut Raiffeisen mit einem Ende der Preisberuhigung am Mietwohnungsmarkt zu rechnen.
«Die sehr tiefen Angebotsquoten sowie die steigende Zahl von Suchabonnements deuten weiter auf einen starken Nachfrageüberhang am Mietwohnungsmarkt hin. Historisch ging ein derart tiefes Leerstandsniveau mit deutlich höheren Mietpreisanstiegen einher als derzeit zu beobachten ist», erklärt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.
Wohnbautätigkeit bleibt tief
Trotz deutlicher Knappheitssignale verharrt die Wohnbautätigkeit in der Schweiz auf historisch tiefem Niveau. Für Raiffeisen deutet dies auf eine strukturell eingeschränkte Reaktionsfähigkeit des Wohnungsbaus hin. Ein grosser Teil der bauseitigen Herausforderungen steht demnach im Zusammenhang mit der zwar zielführenden, aber ungenügend umgesetzten neuen Raumplanung.
Neben den schleppenden Verdichtungsbemühungen ist laut Studie die zunehmende regulatorische Komplexität ein zentraler Treiber dieser Entwicklung. Die Anforderungen an Neubauten in Bereichen wie Energieeffizienz, Klima- und Lärmschutz, Barrierefreiheit oder Denkmalschutz haben sich in den vergangenen Jahrzehnten stark ausgeweitet.
Dies zeigt sich etwa an der Länge der Baugesetze. Ihr Umfang hat seit 2005 im Durchschnitt der Kantone um 26 Prozent zugenommen, bei Bauverordnungen sogar um 32 Prozent. Neben der Länge hat auch die Zahl der regulierten Themenfelder zugenommen. Die Zahl einzigartiger Begriffe, ein Indikator für den Regulierungsumfang, ist in den kantonalen Rechtstexten im Durchschnitt um 10 bis 15 Prozent gestiegen.
Komplexität verteuert das Bauen
Die Regulierung nimmt laut Raiffeisen aber auch ausserhalb der Baugesetze zu. «Ein wesentlicher Teil der regulatorischen Komplexität entsteht durch die zunehmende Einwirkung aus anderen Rechtsgebieten», sagt Hasenmaile. Gleichzeitig gewinnen technische Normen privater Fachverbände an Bedeutung, weil diese häufig für rechtlich verbindlich erklärt werden.
Die Folgen sind wachsende technische Anforderungen, längere Bewilligungsverfahren, höhere Planungsrisiken und steigende Baukosten. Letztlich werde dadurch die Bautätigkeit gebremst.
«Die Vielzahl neuer gesellschaftlicher und technischer Erwartungen an den Wohnungsbau ist meist politisch gewollt und breit abgestützt, und für sich allein betrachtet erscheinen einzelne Regulierungen durchaus sinnvoll. In ihrer Gesamtheit tragen sie jedoch dazu bei, dass Komplexität, Risiken und Kosten des Wohnungsbaus derart stark zunehmen, dass diese Effekte durch technischen Fortschritt und Effizienzgewinne nicht mehr ausgeglichen werden können», so Hasenmaile.
