Sollen Nachbarn an Verdichtung mitverdienen?
Text: pd/stz.
Seit Ende der 2010er-Jahre wächst die Zahl der Haushalte in der Schweiz schneller als jene der Wohnungen. Zugleich kommt der Bau zusätzlicher Wohnungen in bestehenden Quartieren nur langsam voran. In ihrer Studie «Immobilien Schweiz» für das vierte Quartal 2026 greift Raiffeisen Schweiz deshalb eine Idee auf, die im Kanton Zug bereits politisch diskutiert wird. Sie setzt dort an, wo die Interessen von Grundeigentümern, Wohnungssuchenden und Nachbarn aufeinandertreffen.
Wohnbauziel setzt Frist
In ausgewählten bestehenden Bauzonen könnten Gemeinden bestimmte Bauvorschriften vorübergehend lockern und so mehr Wohnfläche auf demselben Grundstück ermöglichen. Wie viele zusätzliche Wohnungen entstehen sollen, würde die Gemeinde im Voraus festlegen. Sobald dieses Ziel erreicht ist, enden die Sonderregeln. Die Vorgaben von Bund, Kanton und Gemeinden zu Sicherheit, Brand- und Umweltschutz gelten auch in einer «Weissen Zone».
Für Grundeigentümer ergibt sich daraus ein Anreiz, ein baureifes Projekt zügig anzupacken. Wer zu lange wartet, läuft Gefahr, dass andere Eigentümer das gemeinsame Wohnbauziel bereits erreicht haben. Damit könnte das Modell auch der Baulandhortung entgegenwirken.
Teil des Mehrwerts bleibt im Quartier
Wo auf einem Grundstück mehr Wohnfläche entstehen darf, gewinnt es an Wert. Einen Teil dieses Mehrwerts sieht das Konzept für preiswerte Wohnungen vor. Ein weiterer Teil soll den direkt betroffenen Nachbarn zugutekommen. Raiffeisen verbindet damit die Hoffnung, dass eine dichtere Bebauung im Quartier eher eine Mehrheit findet.
Die Rechnung geht allerdings nur an geeigneten Standorten auf. Die zusätzliche Ausnutzung muss gross genug sein, um preiswerte Wohnungen und eine angemessene Beteiligung der Nachbarschaft zu finanzieren. Zugleich muss sich das Bauvorhaben für den Entwickler lohnen. Gehören die Grundstücke mehreren Eigentümern, wird die Abstimmung anspruchsvoll. Auch die Finanzierung grösserer Projekte muss gelingen. Über die Einführung einer «Weissen Zone» und deren konkrete Ausgestaltung würden die Stimmberechtigten der jeweiligen Gemeinde entscheiden.
Älter, kleiner und fast doppelt so teuer
Wie die Knappheit den Markt verändert, zeigt sich besonders beim Wohneigentum. Innert Jahresfrist verteuerten sich Einfamilienhäuser um 3,6 Prozent und Eigentumswohnungen um 5,9 Prozent. Seit 2000 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen bei gleichbleibender Qualität um rund 170 Prozent. Die Löhne legten im selben Zeitraum um rund einen Drittel zu.
Dass sich weiterhin Käufer finden, hat viel damit zu tun, welche Wohnungen tatsächlich die Hand wechseln. Im Jahr 2000 war eine verkaufte Eigentumswohnung durchschnittlich zwölf Jahre alt. Heute sind es knapp 28 Jahre. Gleichzeitig sank die mittlere Wohnfläche von 113 auf 98 Quadratmeter. Käufer entscheiden sich häufiger für einen einfacheren Ausbau oder für eine Lage ausserhalb der Zentren. Selbst mit diesen Abstrichen liegt der mittlere Kaufpreis heute 96 Prozent höher als zur Jahrtausendwende.
Für eine heute gehandelte Wohnung im mittleren Preissegment braucht ein Haushalt ein monatliches Bruttoeinkommen von rund 14’000 Franken. Diese Schwelle erreichen 22 Prozent der Schweizer Haushalte. Hätte die Wohnung noch dieselbe Qualität wie eine mittlere Wohnung im Jahr 2000, wären heute rund 19’500 Franken pro Monat nötig. Das können neun Prozent der Haushalte vorweisen. «Mit Abstrichen bei Alter, Grösse, Ausbaustandard und Lage halten sich Käufer den Zugang zu Wohneigentum offen», sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.
Bei Mieten trügt die Ruhe
Auch auf dem Mietmarkt wird das Angebot knapper. Die Leerstandsquote sinkt. Dennoch lagen die Mieten neu ausgeschriebener Wohnungen im dritten Quartal 2026 nur etwas mehr als ein Prozent über dem Vorjahresniveau. Die schwächere Zuwanderung, die rückläufige Bauteuerung der vergangenen Jahre und das tiefe Zinsniveau haben den Anstieg gebremst. Nach Einschätzung von Raiffeisen verlieren diese Faktoren an Wirkung. Gleichzeitig stagniert die Zahl der Baugesuche.
Hasenmaile rechnet deshalb damit, dass sich der Mietanstieg wieder beschleunigt. Bis Anfang 2028 dürfte die jährliche Wachstumsrate der Angebotsmieten auf über 3,5 Prozent steigen. Für den Chefökonomen ist das ein Grund, neue Wege im Wohnungsbau zu erproben. Sein Urteil zu den «Weissen Zonen» lautet: «Ob das Konzept in der Praxis funktioniert und genügend Akzeptanz findet, muss sich zeigen. Angesichts der anhaltenden Wohnungsknappheit verdient die Idee einen Praxistest.»
