Immo Dialog Ost zeigt Wege zu resilienten Städten auf

Eveline Kobler, Fernsehmoderatorin und Nachfolgerin von Reto Lipp («Eco Talk»), moderierte den 5. Immo Dialog Ost und begrüsste als Erste Mireille Lehmann, Leiterin Bau und Entwicklung der Intershop Management AG mit 65 Mitarbeitern und einem Immobilienportfolio von rund 1,8 Milliarden Franken. Ihr Thema: die Innenentwicklung als Gemeinschaftsaufgabe.

Projekte aufgrund eines Sondernutzungsplans hätten es in sich, so auch das von ihr als Beispiel angeführte ehemalige Industriegelände an der Ost- und der Schlösslistrasse in der Stadt St.Gallen. Es begann 2019 mit der Machbarkeitsstudie und konnte erst jetzt, im Frühling 2026, abgeschlossen werden – und das, obwohl es keine einzige Einsprache gab. Schon die Vorprüfung habe sehr lange gedauert, und es seien bei der Erarbeitung und Verabschiedung des Programms für Varianzverfahren viele Dienststellen involviert gewesen.

Für Mireille Lehmann ist eine solche Innenentwicklung «weniger eine Frage des Wollens als des Umgangs mit Risiken, Komplexität und Zielkonflikten». Es sei entscheidend, im Sondernutzungsplan nur so viel wie nötig zu regulieren, damit über die lange Zeitdauer die Details späteren Ansprüchen nicht im Weg stehen – «Reduktion aufs Wesentliche» in allen Prozessen.

Ihr Fazit trotz aller Widerstände: «Wir würden es wieder machen.» Ihr Tipp: «Dialog und Geduld schaffen Akzeptanz.»

Drei Grossprojekte werden konkret

Als Nächste sprachen Florian Kessler, Leiter Stadtplanung St.Gallen, und Samuel Zuberbühler, Leiter Standortförderung St.Gallen, über die Chancen für die Immobilienentwicklung in der Stadt St.Gallen.

Sie machten das an drei Grossprojekten fest: St.Gallen-Winkeln/Arena, Bruggen-Haggen/Lerchenfeld und St.Fiden/Heiligkreuz; alle drei weisen Bruttogeschossflächen von rund 100’000 Quadratmetern auf und eine gemischte Nutzung mit etwa gleich grossen Anteilen von Wohnen und Arbeiten.

Stadtpräsidentin Maria Pappa und Stadtrat Markus Buschor, Leiter der Direktion Planung und Bau, hörten den beiden von ihren vorderen Sitzreihen aus aufmerksam zu.

Einsprachen missbraucht, um Zeit zu schinden

Zur anschliessenden Talk-Runde kamen Mireille Lehmann, Armin Meier, Raumplaner & Inhaber raum.manufaktur.ag, Ralph Etter, Leiter Amt für Raumentwicklung und Geoinformation des Kantons St.Gallen, und Stefan Gabriel, CEO der Fortimo AG, ebenfalls auf die Bühne. Sie waren sich alle einig: Wichtig ist der Dialog.

Alle bemängelten die Art von Einsprachen, die nur auf Zeit spielten. Eigentlich seien die Kosten dafür zu niedrig angesetzt. Auf die Frage, ob es Städte gebe, wo man Projekte mit Sondernutzungsplänen gar nicht erst beginnen sollte, antwortete Mireille Lehmann mit einem klaren Ja, womit sie aber nicht St.Gallen meinte.

Über Lektionen aus einem halben Jahrtausend über Krisen und Chancen am Wohnungsmarkt referierte Hans-Joachim Voth, Wirtschaftshistoriker der Universität Zürich. Er zeigte auf, dass wir bezüglich Wohnungsknappheit und Mietpreise historisch gesehen eigentlich in glücklichen Zeiten leben, «fast schon im Paradies».

Politik reagiert mit mehr Regulierungen

Ein Beispiel: Die Wohnflächennutzung pro Kopf sei 1820 noch bei 7 Quadratmetern gelegen, 1950 beim Doppelten, und 2024 sei sie mit 40 Quadratmetern dreimal so hoch wie 1950 und auch deutlich höher als noch 1980 mit 34 Quadratmetern.

Die Überregulierung sieht Voth als klare Kostentreiberin und Bauverhinderin und empfahl das Experiment der massiven Reduktion von Bauvorschriften. Die Politik reagiere auf Unzufriedenheit mit mehr Regulierung – «genau das, was die Angebotsknappheit verschärft». Historisch sei die Verdichtung der Normalfall gewesen, und die Rückkehr dorthin sei ökologisch zwingend. 

Auch Megatrends provozieren Gegentrends

Zum Abschluss sprach die Trendforscherin Oona Horx Strathern zum Thema «Resilienz und die Stadt der Zukunft» über die grossen Trends und ihre Megatrends im Allgemeinen und im Städtebau: «Jeder Trend erzeugt einen Gegentrend».

Als Beispiele nannte sie die Globalisierung und den Re-Nationalismus sowie New Work versus Back to the Office. Beim Städtebau gebe es gute Ansätze, um der Vereinsamung entgegenzutreten, und Erholungszonen, die man damals geschleift habe, seien inzwischen teilweise wieder zurückgekommen.

Der 6. Immo Dialog Ost findet am Donnerstag, 18. März 2027 statt.