Unliebsame Überraschungen vermeiden

Der Trend bei Immobilien ist eindeutig: Wohneigentum wird auch dieses Jahr teurer, auch in der Ostschweiz. Zwar sind die Hypothekarzinsen nach wie vor sehr tief, ein entscheidender Faktor bei der Kreditvergabe ist aber die Tragbarkeit des künftigen Wohneigentums. Gerade für eine junge Familie kann dies zum Problem werden. Eine gute Vorbereitung erhöht die Aussicht auf ein erfolgreiches Kreditgesuch.

Wer ein Eigenfamilienhaus kaufen möchte, kann beim Kreditgesuch bei der Bank unter Umständen eine unliebsame Überraschung erleben. Dann nämlich, wenn sich die Kalkulation der Bank von der eigenen Berechnung unterscheidet und für das Wunschobjekt mehr Eigenmittel aufgewendet werden müssten. Die Banken rechnen mit sogenannt kalkulatorischen Kosten, welche die langfristige Belastung des Wohneigentums berücksichtigen. Neben dem erforderlichen Unterhalt, den Amortisationen rechnen die Banken mit Zinssätzen, die ein langfristiges Zinsniveau abbilden – aktuell sind es fünf Prozent. «Vielfach sehen Interessenten einfach die tiefen aktuellen Zinssätze und berücksichtigen die übrigen langfristigen Kosten zu wenig», sagt René Walser, Leiter Privat- und Geschäftskunden Ost bei der St. Galler Kantonalbank (SGKB).

Hilfsmittel wie Online-Rechner können hier einen ersten Anhaltspunkt liefern. «Jeder Fall ist aber individuell. Wir empfehlen darum auch eine persönliche Beratung», sagt Daniel Kummer, Leiter Bereich Privatkunden bei der Thurgauer Kantonalbank (TKB). Um den Kaufpreis realistisch einschätzen zu können, lohne sich auch oftmals der Beizug eines Experten – am besten eines aus der Region, der Land und Leute kennt, sei es nun eine Kantonalbank, eine Raiffeisenbank oder die Acrevis, die gerade in der Ostschweiz stark ist. Weniger infrage kommen spezialisierte Bankhäuser wie die Hypobank Vorarlberg, die wohl einen Standort in St. Gallen hat, als Nischenplayer aber auf die Finanzierung von Renditeobjekten in der Höhe von drei bis dreissig Millionen Franken – und höher – spezialisiert ist. Selbstbewohntes Eigentum ist nicht deren Segment. Soft-Faktoren spielen mit
Ein weiterer möglicher Fall: Die Bank schätzt den Wert des Wunschobjekts tiefer als der Verkäufer. TKB, SGKB und Valiant raten in diesem Fall nicht per se vom Kauf ab. Wichtig sei, dass der potenzielle Käufer wisse, worin der Preisunterschied bestehe und er das Objekt quasi bewusst «zu teuer» kaufe. Ein Objekt habe für den Käufer aber oft auch einen ideellen Wert. Ob der Kauf zustande kommt, hängt in diesem Fall davon ab, ob der Käufer bereit und in der Lage ist, die Differenz aus eigenen Mitteln zu berappen, heisst es beispielsweise bei der TKB und der SGKB. «Das hängt stark vom Einzelfall ab und sollte mit der Bank besprochen werden», sagt Adeline Düing, Regionenleiterin Privat- und Geschäftskunden der Valiant Bank. Ein entscheidender Punkt bei der Kreditvergabe durch die Bank ist die Tragbarkeit des künftigen Wohneigentums: Hier sollten die kalkulatorischen Kosten grundsätzlich nicht mehr als einen Drittel des Einkommens ausmachen. «Im Einzelfall kann mit geeigneten Massnahmen, etwa einer höheren Amortisation, der Spielraum etwas erweitert werden», sagt René Walser von der SGKB. Auch die Wahl und Laufzeit der Hypothek ist wichtig. «Hier zeigen wir Kunden die verschiedenen Möglichkeiten. Für Familien bietet die TKB zum Beispiel eine spezielle Familienhypothek an», sagt Daniel Kummer. Ähnliches hat auch Valiant für Familien im Angebot. Und die Migros-Bank bietet neben günstigen Zinsen auch einen Onlinebonus, wenn man seine Hypothek übers Web abschliesst. Die WIR-Bank ihrerseits etwa, die auch in St. Gallen präsent ist, bietet neben klassischen CHF-Hypotheken auch WIR-Hypotheken an, sogar für Private – mit noch tieferen Zinssätzen als bei den Finanzierungen in Franken.
Eigenmittel entscheidend
Um eine Hypothek bei der Bank zu erhalten, muss der Kaufwillige mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises selber aufbringen. Davon müssen mindestens zehn Prozent «echte» Eigenmittel sein, also Gelder aus 3a-Vorsorge-Konten oder von einem Sparkonto. Pensionskassengelder sind für diesen Teil ausgeschlossen. «In der Praxis treffen wir häufig auf Erbvorbezug oder Schenkung», sagt Daniel Kummer.
Keine Abstriche bei Wohnlage
Wie sieht es aber mit Angebot und Nachfrage aus? Im Thurgau ist der Preis für Wohneigentum gemäss dem aktuellsten Thurgauer Eigenheimindex leicht gestiegen, dies wegen steigender Preise beim Stockwerkeigentum. Im Kanton St. Gallen ist das Angebot an Einfamilienhäusern knapp, die Nachfrage hoch – entsprechend gestiegen ist auch hier das Preisniveau. Vor allem Städte und Orte mit guter öV-Anbindung sind gefragt und entsprechend teuer. Deswegen Abstriche bei der Lage zu machen, sei nicht ratsam, sagen die Banken. Und: «Die Lage ist nur ein Faktor, den es bei der Auswahl einer Immobilie zu beachten gilt», sagt Daniel Kummer. Hier gelte es, alle Vor- und Nachteile in die Waagschale zu werfen, sind sich TKB, SGKB und Valiant einig.

Was sind die persönlichen Tipps von TKB, SGKB und Valiant für Kaufwillige 2020? «Kaufwillige sollten möglichst früh mit der Planung und Vorbereitung ihres Vorhabens beginnen», rät Adeline Düing von Valiant. «Potenzielle Käufer sollten sich intensiv mit ihren eigenen Wünschen und Möglichkeiten auseinandersetzen, damit das geeignete Objekt gezielt gesucht und gefunden werden kann», sagt René Walser von der SGKB.

Man soll sich nicht von einem tiefen Zinsniveau leiten lassen», sagt Daniel Kummer von der TKB. Ob sich ein Kauf lohne, hänge immer von der persönlichen Situation ab. Wichtig sei, sich nicht von Emotionen leiten lassen. In vielen Fällen sei bei der Objektsuche auch Geduld gefragt.